北京阴阳合同罩不住二手房交易 短期倒卖房产将面临巨额税费

　　业内建议提高普通住宅认定标准

　　虽然针对二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅关于印花税和增值税的缴纳比例是不同的。很多阴阳合同的本意是为了做低网签价格，除了少缴纳个税以外，还可以让房产以普通住宅的身份少缴增值税。一旦阴阳合同被禁止，相当多的二手房将“被豪宅化”。

　　据北青报记者了解，目前北京执行的普通住宅标准是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式实施的。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。

　　依据此通知，北京普通住宅标准，除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外，价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。

　　自此之后，普通住宅标准再未调整过。而三年半后的今天，随着房价的提升，北京住宅的平均交易单价已经从22000元提升到了38433元/平方米(地产营销人数据，仅供参考)。这就导致能够享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重已经严重缩减。另外，由于评估价也会参考普通住宅标准，评估价直接关系到贷款额度，因此较低的普通住宅标准也会导致贷款较少，首付更多。

　　“我建议调控应该以组合拳出击，比如提高区域指导价，如果执行原有的区域指导价再加上禁止阴阳合同，就形成了对购房人两头堵的态势，缺乏公平性。”一位业内人士透露，这也会逼着中介和购房人找政策漏洞，政策的执行效果反而有可能打折扣。

　　其实据北青报记者了解，中介为了应付新《通知》执行，除了催促在途单完成交易外，也已经开始做功课，甚至已经有相关“避税攻略”出台。由于北京的大型中介机构本身比较规范，政府监管严格，同时也都提供第三方资金监管服务，买卖双方完全可以通过单独签署装修及附属设施购买合同，把这部分资金监管交给第三方的方法规避在主合同中出现，同时又实现物价转移。

　　因此，业内人士建议，严禁阴阳合同，打击短期炒房的同时，应该适当调整区域指导价，既能体现交易公平，也能有效防止钻政策漏洞等情况的发生。