风头上的长租公寓：四大门派跑马圈地 如火如荼压力同行

　　因为，在长租公寓市场的未来竞争中，不先从规模上建立起壁垒，是没有资格谈利润的。“长租公寓虽然毛利率不高，但当规模做得足够大时，利润是可观的。同时，如果采用重资产模式，可能还有一块来自物业增值的利润。”林峰说。

　　开源节流

　　“2018年市场或有潜在风险，供给上去后需求跟不上，就会出现租金下降、空置率上升的现象，特别是2017年通过高杠杆拿高价房的有较大风险。”在去年底的一次论坛上，链家研究院院长杨现领给规模加速扩张的长租公寓市场泼了一盆冷水。
　　这并不是危言耸听。实际上，在各大长租公寓品牌加快跑马圈地的2017年，已有不少长租公寓品牌倒下。
　　2017年8月9日，老牌长租公寓运营商魔方宣布完成对V客青年公寓的战略投资，将其纳入麾下。魔方CEO柳佳表示，未来长租公寓很可能会进入资源整合阶段，不排除通过并购继续扩大规模。V客青年公寓创始人辜月称，目前市场无序发展的情况较为普遍，V客青年公寓要获得更充分的发展，必须要与像魔方这样的龙头合作。
　　被魔方并购的V客青年公寓是幸运的，更多的长租公寓创业品牌，或因经营不善，或因资金链断裂，无奈退出市场。以Color公寓为例，2015年成立后，其曾获得过1600万元A轮融资，随后通过互联网平台智金汇进行股权融资。但2017年底，Color公寓官网挂出“也许今日的离别是为了明日更好的相见”页面，宣告退出。
　　即便要拿规模赌明天，也要先活到明天才行。所以，除了很多长租公寓龙头可以高喊“短期不考虑盈利”的口号，大多数长租公寓品牌则必须一边寻求规模扩张，一边考虑“如何活到明天”的问题。
　　在徐诗亮看来，在长租公寓拿房成本不断上涨，而收入还过度依赖租金的情况下，门店的选址至关重要，不仅仅要靠近交通便利、人口密集的区域，而且一定要锁定支付能力强的高收入人群。一旦选错地方，无法保证入住率，那么盈利将无从谈起，这对长租公寓意味着万丈深渊。
　　中国证券报记者在以泊寓为样本进行调研的过程中就发现，已经开店的7家泊寓门店的选址都非常有针对性。比如，泊寓天坛店周边云集了各大律所和医院，针对的目标人群是律师和医生；泊寓空港店，靠近首都国际机场，针对的目标人群是航空公司乘务人员和机场地勤人员。
　　很多长租公寓品牌也在探索如何在租金之外增加收入来源。铂涛旗下的长租公寓品牌窝趣CEO刘辉说，目前窝趣20%的收入来源于房租以外收益，包括付费社交、物管费等。去年约30%的门店引进无人便利店，并已开始盈利。今年窝趣将加大依托门店渠道和总部渠道的推广，包括家居、培训课程以及消费金融产品等，实现多渠道增收。
　　在探索提升盈利能力的同时，同样需要探索的是如何通过金融创新控制成本。上述渤海汇金相关负责人称，“从融资成本来说，类REITs的双spv架构成本比较高，要缴纳25%的企业所得税，如果是房企为主体，要缴纳土地增值税；如果中介机构成立专门的REITs公司，这部分要缴纳企业所得税。总体来说，运营成本也比较高。”
　　他表示，目前国内在REITs方面还没有明确、专门的法律法规，发行的都是类REITs，没有真正的REITs，因为目前国内的类REITs产品都是在现有法律法规框架内探索整合形成的法律交易结构。他呼吁，监管部门应尽快出台REITs的专门性规定，使得整个市场有法可依。
　　同时，在拿房方面具有天然优势的房企可以通过与其他长租公寓品牌合作，取长补短，通过提升效率的方式实现双赢。易居中国研究院研究总监严跃进表示，“房企擅长获取房源，运营商则擅长精细化管理，房企主导产品，具体运营则委托给长租公寓运营商，这会成为一种不错的模式。”
　　在徐诗亮看来，相对于万科、龙湖、旭辉、碧桂园这种有相当实力运营长租公寓的大型房地产开发商，中小房地产开发商更有寻求外部合作的动力。比如，魔方在上海与星月地产合作，帮助其运营位于杨高路的一栋公寓资产；窝趣透露，去年签约的房源中，有六成是与开发商合作。

    （四大门派跑马圈地 长租公寓市场如火如荼）