被抵押二手房可转让 购买需规避风险

　　如何规避抵押房风险？

　　任何投资都有风险，抵押房或者非抵押房也不例外。相对于非抵押房，抵押房多出的一个风险是，如果卖家在向银行等抵押权人在还贷等方面出现问题，抵押权人可能会依法行使抵押权，最后通过拍卖房屋来还贷。

　　对此，刘国华律师建议马军可以尝试进行预告登记。根据《物权法》第二十条的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记可以保护买受人的利益，由于各地政策等规定区别较大，马军可以向当地房管部门咨询。如果当地有相关规定，马军可在合同签订后，向当地登记机构申请预告登记。

　　另外，还应该在房屋买卖合同中明确约定双方的权利义务、违约责任等。马军可与房东确定合同的具体内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、户口迁出、违约责任、税费承担等等。

　　为保障资金安全，马军可考虑付款进度与房屋买卖进程结合在一起进行：如将定金约定为首期款的一部分；卖方交房之时支付首期款；明确交房后房屋灭失风险的承担问题；要求卖方尽快解除对房屋转让的权利限制（如抵押）；到房管部门办理买卖合同登记及过户手续之时支付二期款；尾款在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如缴清应付税费等）后支付等。

　　“尤为重要的是，每项主要义务均应有违约责任一一对应，而违约责任承担方式尽量明确约定具体的违约金金额。当然，由于房屋买卖较为重要且专业性较强，马军可以聘请专业律师等专业人员予以协助。”刘国华律师表示。