龙湖冠寓样本：规模、速度和利润构建“战略三角”

　　过去两年，龙湖这家低调的房企，在长租公寓业务上却非常高调。随着公司在华南市场长驱直入，龙湖冠寓也抢滩粤港澳大湾区各大城市，不遗余力。

　　6月26日，龙湖深圳前海湾店开业。与此同时，龙湖深圳公司透露了布局二线城市租赁业务的意愿。继万科、碧桂园等房企后，龙湖也力图进入发展前景较大的大湾区二线城市，抢占先机。

　　作为大型房企在长租公寓领域的先行者之一，龙湖认为，长租公寓的本质是资产运营，追求规模、速度和利润的三角平衡；冠寓的业务布局轨迹和租赁运营模式，在业内具有一定代表性。

　　就全国范围来看，存在租赁需求的城市有限，租赁前期投入大、回本慢，龙湖要如何打赢长租公寓领域的攻坚战？

　　深入大湾区城市群

　　6月26日，龙湖冠寓在深圳前海湾启动了它的第7家门店。入驻深圳不到一年，冠寓已迅速布局南山、宝安、龙岗三大区。未来会继续向罗湖、福田、南山等区延伸。

　　“深圳的7个店，整体出租率超过了90%，比较好的基本上处于满租状态，蛇口海上世界店和后瑞店开业一个月就到了满租状态，前海项目开业一个月的时间，出租率也到了91%。” 龙湖深圳公司总经理鞠文杰透露。

　　深圳只是龙湖在大湾区布局的一个城市。截至目前，在粤港澳大湾区内，龙湖广深已开业13个项目，珠海、东莞、佛山等城市也在快速拓展中。

　　粤港澳大湾区的政策红利下，进入重点二线城市，成为多家房企布局的一致动向，如东莞、佛山、惠州等。

　　深圳冠寓总经理孟蒙表示，长租公寓会跟着地产业务的步伐去走。资料显示，目前龙湖已进入广州、深圳、佛山、香港。

　　除了广深，大湾区的二线城市也有发展租赁的潜力。以东莞为例，58集团2017租赁蓝皮书指出，2017年珠三角城市群中，东莞租房需求增速为75%，超越广州、深圳。而且作为广深刚需外溢的城市，存在大量的潜在客户。

　　正是看准这一点，在今年5月，碧桂园的长租业务已进入东莞；此外，万科的长租公寓也早已落地佛山。

　　业内人士指出，部分二三线城市的租金回报率高于一线城市，有的能到3%-5%。虽然依然无法覆盖利息等成本，但运营压力可能比一线城市小。

　　中原地产的研究指出，当城市租金回报率达到4%或以上，在当地投资房地产才会获得相对可观的收益，综合大湾区内地9城数据来看，肇庆和江门的房地产投资能够获得相对合理的租金回报水平。一线城市则处于横向比较之下的相对低位。

　　鞠文杰介绍，自2016年下半年开始启动，冠寓至今已进入28个一、二线城市，开业逾20000间。目前还有大量在建，今年下半年会有更多的房量不断推出。