龙湖冠寓样本：规模、速度和利润构建“战略三角”

　　资产运营之道

　　龙湖深圳公司常务副总经理常为公认为，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。

　　在拓展上，冠寓一直是“轻、中、重”三大模式并举。轻资产定义为纯品牌和运营的输出与管理，中资产是10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式，重资产即传统意义上对于优质物业的收购、并购，以及开发运营。

　　这三者的比例是动态的，目前已开业房源80%以上为轻资产，未来会逐渐加大重资产占比。“2017年平均借贷成本是4.5%，极低的综合融资成本，这是能够做重资产的前提。”

　　常为公称，冠寓的拓展，会遵守集团全年净负债率不能高于60%的上限，在这个基础上，集团平均每年会拿出全年的销售回款10%投入到持有型的物业中去，包括冠寓。

　　就盈利角度，常为公透露，在集团内部对于冠寓板块设定了精细的投资测算模型，投资回报率有严格的要求。未来到了成熟期之后，轻资产业务毛利率应该在35%左右，净利率在12%到15%；重资产的现金流收益、回报周期、融资逻辑和轻资产都不一样，因为它本身有物业增值的逻辑在里面。

　　公寓初期可能是微利的，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的 CityHub （城市资源聚落），加大租金收入以外的更多渠道和可能性。

　　“现在冠寓的整个盈利模型仍在打磨的过程中，还是处于投入期，整个的回收指标需要一定的时间来验证。”常为公表示。

　　另据鞠文杰介绍，整体上，冠寓业务的发展遵循战略三角的原则，包含规模、速度、利润，分别对应不同的内容。

　　规模指的是在这个行业内的分量，没有规模，在这个行业里面就没有成本优势。冠寓希望在规模上有追求，能够尽快到行业前三名。

　　速度指每年有多快的速度，每年投多少钱做这个事情。2017年12月，龙湖成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿，并于2018年3月成功发行30亿；近期，龙湖与新加坡政府投资公司（GIC）共同设立长租公寓投资平台，专项投资中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额达到10亿美元。