一手房价格倒挂引疯抢 开发商发债过猛面临偿付危机

　　两个多月前，一名98岁老奶奶带着140万积蓄在杭州大江东旭辉宝龙东湖城买了一套89平米的房屋，全款，自住。一时间，“98岁老太太杭州全款买房，你凭什么不努力？”的励志格言在全国蔓延。

　　不过，大部分人并没有这位老太太那样幸运，当时旭辉宝龙东湖城推出了177套房，却有3000人参与摇号，中签率只有6%。而造成这种现象的原因就是一二手房“倒挂”。

　　这是上半年热门二线城市房地产市场的一个缩影，《华夏时报》记者走访了杭州、武汉、成都、南京等地，由于政府对新房限价，同一区域二手房价格高于一手房的现象普遍存在，出于“买到就赚”的心理，一批房源往往能吸引高于其几倍的人登记。

　　而另一方面，政策的调控还在持续加码，上半年近二十个城市陆续加码楼市调控政策，限购、限售范围不断扩大、力度不断加强，延伸到三四线城市，如丹东、宜昌、济阳等城市加入限购限售队伍。

　　政策收紧也让开发商面临“钱紧”的难题，业内人士表示，现在银行在给开发商放贷的时候十分谨慎，这让许多房企的现金流面临困难。另外，2015年-2016年房地产融资环境宽松时企业大量发行债券，并于2018年-2021年集中到期，不少企业面临集中偿付的风险。

　　热门二线城市中签率低

　　6月14日，南京河西新城区域三个项目开盘，共1475套房源，报名人数高达21138人，约14个人抢一套房。其中佳兆业城市广场共485套房源，吸引了12591人登记，约27个人抢一套房。另外两个项目中签率也都没有超过15%。

　　这种情况在杭州、武汉也同样存在，6月11日，杭州市国立公证处官网上公布了旭辉宝龙东湖城于6月3日取得预售许可的80套房源摇号结果，3990人报名，却有3910人陪跑，中签率只有2%，而就在一个月前，那位98岁老奶奶全款在这里买了一套89平米的户型，舆论哗然。

　　5月上旬，《华夏时报》记者在武汉走访了各个区域代表性楼盘，中签率普遍在三成左右，汉阳四新等热门地区则更低。

　　市场火爆的情况下，购房前先验资已经成为常态。6月14日南京河西开盘的三个项目都要求按照最低单套房源总价的八成额度来验资，提供本人名下由南京范围内银行出具的“存款证明”照片，自报名之日冻结5天。佳兆业城市广场需验资240万，海珀滨江需要340万，升龙桃花园著450万。其中海珀滨江在官方微信公众号上强调，开盘当天持号人应在两分钟内选定房源，并当场签订房屋的《商品房认购协议》，付清八成房款。如果两分钟内没有选完房，就会丧失选房机会。

　　在杭州萧山区，中旅名门府的验资条件也较为苛刻，购房意向者要在指定的银行网点开设个人账户，存入相应现金存款，刚需存款90万，改善型客户最多需存款300万，并提供前述指定银行的存款证明书或验资确认书。存款不得用于其他消费，若于公示结束日前存款余额低于要求验资的存款金额，将取消摇号及选房资格。

　　杭州某楼盘为了筛选出精准客户甚至在售楼处门口设置了关卡，只有带齐了资料才可进入。工商银行在该项目售楼处旁边做起了开户和缴存业务。

　　一二手房倒挂

　　整个上半年，热点二线城市新房成了“香饽饽”，而造成这种“一房难求”局面是因为一二手房价倒挂。

　　6月14日南京佳兆业城市广场开盘均价3.5万元／平米，根据房天下数据，其前期已交的房子，在二手房市场均价卖到5万元／平米。也就是说，如果买到最小的87平米户型，可赚到130.5万元，如果选到最大的141平米户型，可赚211.5万元。

　　位于萧山的望海潮在6月下旬推出的156套房源均价约3.2万元／平米，包含精装修，而他旁边不到一百米的华瑞晴庐，毛坯房已经卖到了3.5万元／平米，精装更是超过4万元／平米，这还是2013年交房的小区。

　　按照市场价和备案价8000元／平米的落差，买到望海潮89平米户型立刻就可以赚71.2万，如果选到128平米户型可赚102.4万。

　　在武汉一二手房倒挂最为严重的汉口永清地块一二手房价格相差1.5万元／平米。去年在武汉硚口区购买了二手房的李先生告诉记者，买二手房并非他最初的意愿，但由于新房很难摇到号，只能买二手房。

　　多地实行购房摇号政策

　　在业内人士看来，一手房是调控价格，二手房才是市场价格。

　　在杭州、武汉、南京、成都、西安等地，政府会对区域内一手房源的价格进行限制，如果开发商报价过高，将很难取得预售证。而一二手房“差价”形成了“僧多粥少”的局面，一个项目往往吸引几倍于房源数量的客户前往登记。去年武汉、杭州、南京等城市屡现“炒卖房号”、收“茶水费”等现象，对此，今年上半年多个城市推出了摇号选房的政策。

　　3月30日，西安市出台了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，明确规定，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。3月31日，成都市也在原有政策基础上进行了加码，新增了刚需家庭优先摇号排序选购商品住房的内容。

　　4月4日，杭州市出台了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，规定杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作。4月4日后取得预售证的商品住房项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房；意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房。

　　5月24日，南京市发布了《关于做好公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作的通知》，对公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作提出要求，与此同时，南京市公证协会同时制定了《商品住房摇号现场监督公证业务操作指引》的附件。

　　武汉虽然没有强制要求公证摇号，但倡导采取公证摇号方式公开销售，并且需要将40%的房源用作刚需客户优先选房。