实探启德发展区：香港“地王”的前世今生

　　各家争抢之地

　　一年的时间，启德就诞生了两幅“地王”。不过，启德片区土地出让被内地房企拿下的情况才过去不久，最近一段时间以来就只剩下港资房企的身影。

　　作为香港政府重点投资的新兴区域，启德发展区在起建伊始便受到广泛的关注。证券时报记着在启德发展区调查发现，众多基建项目正在如火如荼进行中，周边已经有多个已开发房地产项目。记者发现，启德片区早前开盘的嘉华嘉汇和保利龙誉均取得良好的销售业绩。当地中介李经理告诉记者，最近位于启德片区的启德1号项目成交的一套实际面积为375呎的单位，售价880万港元，以实际面积计算的呎价达到23467港元。2016年9月，启德1号第一期实际楼面呎价为17331港元。

　　多位中介告诉记者，嘉华嘉汇和保利龙誉目前在售的单位总价普遍在千万港元以上。目前，启德附近新房平均呎价在2.5万港元左右，景观好些的房源呎价接近3万港元。

　　对于寸土寸金的香港来说，启德机场就在九龙城区，随着交通、公共设施的完善，启德因此成为了香港炙手可热的“黄金地块”，吸引了诸多开发商竞标夺地。有业内人士表示，启德片区土地资源丰富，未来升值空间大，对于想要打开海外市场、打造旗舰产品的内地房企来说，是一个很好的选择。

　　公开资料显示，2013年6月，中国海外以45.6亿港元投得两幅属于“港人港地”的启德1H1及1H2用地的发展权，发展为“启德1号”，平均楼面呎价约5100港元。2014年2月，保利以39.23亿港元投得启德1I区3号地皮，平均楼面呎价就已经涨至6530港元。2016年11月，海航以88.37亿港元投得启德1K区3号地皮，平均楼面呎价1.35万港元，刷新当时九龙区地价成交最高纪录。随后，海航接连拿下启德发展区多块地皮，打破自己的纪录成为当时的新“地王”。不过，海航随后又先后将手上的多宗启德地块出让。

　　值得注意的是，启德片区土地出让被内地房企拿下的情况才过去不久，最近一段时间以来就只剩下了港资房企的身影。今年5月，新鸿基地产夺得九龙启德第1F区1号地盘的新九龙内地段第6568号用地，成为继南丰、恒基兆业、九龙仓之后最新加入启德片区的港资发展商。记者查阅到的公告显示，新鸿基地产全资附属公司崇启收到香港地政总署的信件，以土地金额251.61亿港元投标购入位于启德的一宗土地，允许用途为非工业用地，这块地更刷新香港多项卖地纪录，成为全港最贵的“新地王”，风头一时无两。业内人士普遍预计，该地上市后的住宅呎价有望突破3.1万港元。

　　值得注意的是，就在2017年南丰以246亿港元拿下九龙启德商业地，成为当时香港的“地王”后，仅一年的时间，启德就诞生了两幅“地王”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，启德板块属于有较大开发空间的位置，开发商看重此类地块也符合预期。

　　就在9月底，香港特别行政区政府发展局局长黄伟纶曾就“2018年10月至12月卖地计划”作说明时宣布，政府会以招标方式出售4幅住宅用地，其中，大屿山及大埔各有一幅，另外两幅位于启德。有市场人士认为，其中最瞩目地块是位于曾经的启德机场跑道上的九龙启德第4C区3号地块，该地块可享全海景，预计每呎楼面地价约2万港元，地块总值高达130亿港元。另一幅启德住宅地同样位于曾经的跑道上，面向市区的方向，该地块每呎楼面地价约1.8万港元，总值约96.4亿港元。

　　可以预见的是，届时相关地块或将再度引起各路开发商争夺，启德旧机场摇身一变成为了炙手可热的“黄金地块”。不过，即使是“黄金”，也要面对香港楼市的考验，开发商届时会如何选择？一旦香港楼市走进下行通道，对于在香港高价拿地的房企来说，他们会被套牢吗？

　　楼市的考验首先来自房价的走势。就在上述卖地计划公布之时，香港金融管理局宣布，基本利率根据预设公式上调25个基点至2.50%，上调基本利率的举措是因应美联储调高联邦基金利率的目标区间25个基点做出的。过去10年，受益于港币与美元挂钩、市场高度开放、经济表现良好，香港成为全球最为火爆的房地产市场之一。不过，美联物业公布的香港房价走势图显示，今年9月以实用面积计算的平均呎价为13561港元，环比下跌1%，终止了连涨势头。投资银行里昂证券更是早在8月底的研报中就已指出，经历了多年上涨后，随着市场人气急剧下降，香港房价将下跌。