实探启德发展区：香港“地王”的前世今生

　　如何拓展土地资源？

　　一边是遇冷的“地王”，另一边，香港特区政府正尽全力增加房屋与土地供应。

　　楼市的考验还包括“地王”的遇冷。就在10月中旬，香港地政署公布位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书，也就是“流标”。据悉，该地块预计将发展为超级豪宅项目，主要提供大面积豪宅单位，所以早就有当地媒体将这块地称作即将诞生的“新地王”。此次山顶文辉道的“准地王”流标，反映出市场对土地溢价从看涨到看跌的预期，已先于楼市行情发生了转变。

　　启德发展区一度成为“地王”的摇篮，但“地王”也有遇冷之时，而且“地王”的出现并不能惠及所有民众。一边是遇冷的“地王”，另一边香港特区政府正尽全力增加房屋与土地供应。

　　香港特区行政长官林郑月娥此前发表了2018年施政报告，这份题为“坚定前行 燃点希望”的施政报告强调将持之以恒地开拓土地，发展公营房屋。林郑月娥强调，特区政府会持之以恒地开拓土地，不会因经济的短期波动，或物业价格的升跌而动摇觅地造地、建立土地储备的决心；政府有责任为不同收入的家庭提供适合居所，将增加公营房屋的比例，调拨更多土地作公营房屋发展；政府开拓的新增土地，以房屋单位计算，七成将用于兴建公营房屋。与此同时，施政报告中提出几项土地供应计划，分别是“明日大屿”、发展棕地（被弃置的工业或商业用地）、土地共享和活化工厦。

　　在业内人士看来，“明日大屿”是为了避免香港重蹈覆辙，再次陷入土地十分匮乏的困局。2016年公布的《香港2030+》规划研究显示，香港在未来30年需要的发展土地为4800公顷，如果扣除已经落实发展的3600公顷，长远欠缺1200公顷的土地，而香港土地供应专责小组主席黄远辉表示，香港长远欠缺的土地甚至远不止1200公顷。这时，更有相关人士提出“飞地”的模式。

　　公开信息显示，港区全国人大代表郑耀棠建议，在粤港澳大湾区内发展20至30平方公里、可容纳50万至60万人居住的港式新市镇，解决香港居住问题的燃眉之急。更有消息指出，香港房地产协会倡议与广东省合作发展“大湾区国际商贸互联港”，开发130平方公里土地。利用港珠澳大桥，于大桥人工岛的位置向南再兴建一条行车大桥，接驳至距离大屿山以西3海里的桂山岛。

　　与之相关，同样采取“飞地模式”的深汕特别合作区可谓抓住了许多风口，也逐渐引起市场的关注。中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从资源合理配置的视角看，这种飞地模式显然具有前瞻性和巨大发展潜力。飞地模式必然会加快推进大湾区各个城市间的融合，因为尽管飞地本身属于港深澳单独管理，但这些“先锋城市”必然把各自城市先进的发展理念、产业、投资、人才、管理带过去，飞地实现快速发展过程中，必然对周边地区产生积极影响，事实上带动周边地区的发展。

　　看来，如何协同其他途径为香港提供长效的土地供应机制，仍将是香港特区政府需要长期探索的问题。