管住“马甲”！苏州集中供地盲盒首日开出193亿元
每经记者 陈利 每经编辑 陈梦妤
目送多个城市集中供地之后，苏州今日终于开启属于自己的“双集中”供地盲盒——首日揽金193亿元、最高溢价率14%。
在此之前，苏州经历过一段“马甲”乱飞的时刻。从工商注册资料看，此次集中供地政策实施前的1月和2月，苏州新增房地产类公司数量分别是357家和240家；3月猛增至614家，超过前两个月总和；4月新注册数量进一步增加到675家。
苏州官方很快给出反应——限制“马甲”，违者3年禁拍。
今日集中供应的12宗地均设置市场指导价、中止价、一次报价有效区间，最终2宗涉宅用地底价成交，7宗涉宅用地均溢价拍出，溢价率维持在10%～15%。其中，华侨城以85亿元总价抢下三宗地块，在首日胜出。
华侨城85亿揽下3宗地
中指研究院统计，在2020年22城TOP30房企拿地金额排行中，苏州紧随杭州、北京，以总金额1110亿元排在第3位。
今日集中供应的12宗地中涉宅地块有9宗，均设置市场指导价、中止价、一次报价有效区间，未设置竣工预售许可调整价。
《每日经济新闻》记者了解到，在开拍期间，有7宗涉宅用地在网上挂牌自由报价环节均已达封顶价，进入一次性报价阶段。最终，2宗涉宅用地底价成交，7宗涉宅用地均溢价拍出，溢价率维持在10%～15%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，苏州土地市场有两个优势：首先，随着宏观经济复苏，苏州购房需求明显会释放，尤其是产业基础较好，势必有助于后续房产项目的消化；其次，苏州过去几年调控较为严厉，所以市场容易反弹，这种情况下，恰使得拿地机会是较好的。
“2宗底价成交地块位置上有一定优势，但最终底价成交究其原因主要是总价相对较高，地块较零散且有需要配套修建文化设施、医疗卫生等公共设施。”一布局当地的TOP20房企人士告诉记者。
具体来看，编号2021-WG-24号地块分为多宗小地块出让，除了住宅用地外，还分为文化设施用地、上午金融用地、零售商业用地等，总起拍价为23.8亿元；编号苏地2021-WG-22号地块同样是分为了多宗小地块出让，包括了医疗卫生用地、旅馆用地（康养公寓）、零售商业用地等，总起拍价37.3亿元。最终两宗地分别被中建三局和复地拿下。
另外，记者注意到在争夺7宗涉宅用地时，房企竞争激烈，网上自由报价超过中止价，转为网上一次性报价。
最终7宗涉宅用地被万科、华侨城、绿城等多家品牌房企拿下。其中，华侨城旗下南京新侨文化旅游发展有限公司以总价约85亿元拿下姑苏区和相城区三宗宅地，包括起拍总价最高的苏地2021-WG-31地块，被华侨城以溢价率11.1%、总价约57.8亿元拿下。
值得注意的是该地块出让文件明确提出：“为保证项目商业运营质量，乙方须在竞得之日起60天内引进一家中国房地产开发企业商业地产综合实力前15名企业（以‘中国房地产业协会’正式对外公布的《2021中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP50》为准）负责商业的运营管理。”
在这份名单中，万达、华润、龙湖、奥园、富力等均在列，而华侨城不在其列。这意味着华侨城在后期还将引入其他房企合作开发。
狂设“马甲”？限制“马甲”！
值得注意的是，今日拿地企业大多为各大房企近两个月才在苏州设立的，最短的还不足半个月。如以溢价率11.72%、总价20亿元拿下高新区通安镇一宗商住用地的苏州驰贵房地产公司，2021年4月21日才刚成立，由苏州泽贵100%控股，而是绿城集团100%控股子公司。
事实上，这不是绿城今年在苏州成立的唯一一家公司。启信宝显示，此次苏州首批集中供地竞拍前，仅5月7日这一天，绿城集团就设立了6家房地产公司，注册资本均为1000万元，由绿城持股100%。此外，据记者不完全统计，今年3、4月，绿城还先后在苏州成立了15家企业。
在苏州布控的不只是绿城。为能够在此次首次集中供地中抢得“先机”，不少房企也在近期密集成立了一大批子公司。
启信宝显示，金地在5月19日就新增15家房地产咨询公司，除太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外，其余14家均于5月18日成立，注册地为苏州太仓；而在4月最后10天，龙光就在苏州新注册了超60家房地产公司，进入5月，再次将新增数量增加至66家，截至目前，龙光今年已在苏州新注册房地产公司76家。
“房企的这种做法，通俗来讲就是马甲，这和土地交易政策有关，尤其是在涉及到摇号等情况下，部分房企会通过此类手段来增大摇号的命中概率。”严跃进表示，这显然有违既有的土地交易政策，应给予重点打击。
房企的这一系列举措，也引来了当地监管机构的关注，苏州市有关部门就曾先后出台了相关政策并对部分房企进行了处罚。
5月21日晚间，苏州市自然资源规划局就紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》，再次重申统一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金，违规参与竞买将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。
在业内人士看来，该通告在对房企起到提前警示作用的同时，也意味着本次集中供地的事后审查或比去年更加严格。特别是自苏州土地出让规则由原本的自主报价改为一次报价之后，每过一段时间就能看到一些利用马甲拍地的房企被相继处罚。
