【理财涨姿势 】300万全款买房还是按揭买房再赚1200万？

　　如果你有300万，你是愿意全款买一套房子；还是愿意花100万首付，另外200万用来投资呢？究竟这两种做法会带来什么不同的结果呢？通过本文的例子，87金融汇带你领略一下投资的魅力。千万不要被吓到！

　　近日，网上流传着这样一个段子。我们先来看看原文：如何用房产置换信托？如果你有300万的话，你可以先用一百万付首付款买个房子，再贷款200万，每个月按揭在7000元。用余下的200万买个9.5%的年固定收益类的信托。差不多收益在19万，银行利息是84000元。也就是说，你不仅拥有了一套价值300万的房子，还了贷款，还每年净赚了11万。既有房子，又有收益，又有钱，用这11万，你还可以提高生活品质，可带全家来个欧洲游！

　　看似无懈可击的一个完美解决方案，房子有了，也有钱旅游；但其实这里面作者假设的情况存在很多问题。87金融汇分析师Bob带您逐条来看：

　　首先，200万的贷款，月供7000元是不可能的。200万的贷款，假设全部用公积金贷款，20年期月供为12652.99元，每年需还151835.88元。假设全部用商业贷款（按照上浮后7.48%计算），20年期月供为16087.41元，每年需还193048.92元。如果把这套房子租出去，减掉房租也许可以达到7000元的标准，但是您住哪儿？所以我们不考虑这种情况。

　　其次，200万购买固定收益率类信托，年收益达到9.5%，相当于每年可赚19万。但是如果采用第一种商业贷款的模式，每年需还193048.92元。每年的投资收益比不上还款额度，所以这种假设是不成立的。

　　虽然原文作者计算不严谨，但是这种思路我们可以借鉴。根据不同的贷款种类和期限，我们制作了如下的表格，可以得出的结论有：

　　一，假如采用方法1（如下图），那么200万的每年投资回报率必须高于9.65%，投资收益才能与每年贷款还款额相抵；

　　二，假如采用方法2、3、4（如下图），每年的投资回报率为9.65%，将每年投回报额减去每年还款金额，这样每年都能积攒一笔新增投资本金。假设每年新增资金的投资回报率仍然达到9.65%，我们来看看最后的投资结果：

　　20年期，方法1：投资回报为0；方法2投资回报为248.76万。

　　30年期，方法3：投资回报为431.63万；方法4头回报为1206.2万。

　　也就是说，如果采用方法4，公积金贷款，30年后你不仅拥有1406万的现金，你还拥有一套房子，这就是复利的魅力。

　　当然，这种投资模式，适用于有全款购房的能力，同时能够申请到公积金贷款，这样就能够赚到利息差，这中间的差价就是每年的收益空间，这是一种比较可行的投资思路。那么，9.65%的年化收益率好实现吗？

　　87金融汇理财师Bob给出的投资建议是：

　　1、目前信托产品的普遍收益率在8%-10%左右；一般都有担保和抵押，风险较低。

　　2、交易所上市的公司债券收益率，优质几乎无风险的债券利率一般在6.5%-8%左右，风险稍大的中小企业债券一般在8%-12%之间。

　　3、P2P平台，以最稳健的陆金所等平台为起点，8.6%-10%的收益率还是比较稳健的。但是要注意平台选择，目前行业还不规范，建议不能投入重金。

　　4、无风险套利交易，这需要专业的人士才能操作。