华泰证券资管成功发行首单主题地产央企CMBS

　　中证网讯（记者 官平）8月9日，由华泰证券（上海）资产管理有限公司（以下简称"华泰证券资管"）担纲计划管理人的“华泰资管-保利置业一期资产支持专项计划”成功设立，发行规模为16.21亿元。

　　本次项目的发行主体保利置业集团是国务院国资委确定的央企房地产试点企业。目标资产为保利广场E座，位于黄浦江畔、陆家嘴一线江景高品质办公楼，由德国GMP公司设计，自2010年竣工运营，结合了大层高空间、呼吸式幕墙、局部跃层和屋顶花园等特色，荣获建筑业最高奖“鲁班奖”，租金收缴率常年接近100%。产品票面利率远低于市场同期限同级别证券，认购倍数超1.9倍，彰显了市场对于该优秀项目的认可。

　　CMBS发展空间广阔

　　保利置业CMBS项目为华泰证券资管在商业地产证券化领域的旗舰新秀，标志着国内商业地产证券化业务领域又添新成员，同时也标志着华泰证券资管不动产金融在中央供给侧结构性经济改革背景下，盘活国有存量资产金融服务的价值输出上占领新的高地。

　　CMBS是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。

　　通过精细的产品设计，CMBS管理人对项目公司“收算管支”进行全面监管，保证了现金流的安全性。在房地产公司融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，为企业融资开拓了新的渠道，帮助其盘活存量资产、优化负债结构。同时，CMBS底层资产拥有稳定且未来增长可预期的现金流，在资产荒的当下，为投资者、尤其是机构客户提供了长期稳定、安全且收益相对较高的优秀投资品种。

　　从过往CMBS发行经验来看，企业信用资质优良、标的资产地理位置优越、基础资产现金流稳定、且具有完善设计结构的产品，都是机构投资者的追逐对象。

　　在盘活商业地产存量，推动房产商轻资产模式转型上，CMBS有广阔的发展空间。随着CMBS创新的深化，房地产行业也真正进入完全不同的新阶段，资产管理和金融创新将成为其存量时代生存的重要能力。

　　房地产公司采用CMBS融资的优势主要在于：首先，CMBS弱化主体信用，通过合理的结构化产品设计，证券评级可高于原始权益人主体评级，降低了融资成本，优化了资本结构；其次，相较于类REITs，CMBS结构相对简单，可复制性强，能够满足企业融资的时效需求，缩小通过ABS融资与其他方式融资从发行时效性上的差异。

　　与其他资产类型的ABS相比，CMBS由于涉及到底层物业资产、贷款的发放、物业未来收益（租金等）的监管、资产运营管理，开放退出与回购、物业的出售和置换等特殊安排，交易结构更为复杂，且在证券交易所发行的CMBS产品多采用信托贷款形式的双SPV结构，也更考验计划管理人的主动管理能力。

　　打造ABS核心竞争力

　　据wind资讯数据，在企业资产证券化领域，2017年上半年，华泰证券资管新发18只ABS产品，全行业排名第二；规模达177.22亿元，全行业排名第三。日前，华泰证券资管担纲管理人的“长江证券一期股票质押式回购债权资产支持专项计划”成功发行，产品规模为10.27亿元。

　　依靠团队作战及专业化分工，华泰证券资管已打造符合“资产创设-资产证券化-做市交易-投放资产”的全闭环周期的业务生态，形成了ABS领域的核心竞争力。

　　在不动产金融领域，华泰证券资管坚持“价值发现、价值培育、价值重塑及价值实现”的核心价值中枢理念，以产业转型和结构优化为商业地产资产管理的两大核心使命，重点推进以不动产证券化、不动产私募基金及不动产品牌运营三维度立体式的业务布局。在树立深刻理解商业地产金融属性的专业意志和充分尊重企业资产权属的市场法治精神基础上，提供商业地产投融管退全生命周期相关的金融服务。截至目前，已推出涵盖不动产开发基金、不动产并购基金、标准不动产证券化等覆盖不动产全生命周期、形成全产业链闭合循环的产品线。

　　华泰证券资管致力于成为具备投资管理、资产经营管理和资金管理三大基石服务能力、领先的不动产资产管理机构和品牌运营服务商。本次保利置业CMBS项目的发行将验证华泰证券资管在不动产金融业务领域的专业能力和操作水准，进一步强化品牌影响力。