戴德梁行：公募REITs行业迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段

中证报中证网讯（记者 魏昭宇）7月7日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了2026公募REITs市场年中回顾。戴德梁行表示，2021年，9只基础设施公募REITs登陆交易所，正式拉开国内不动产标准化证券化的序幕。短短五年时间，国内公募REITs走出一条独具本土特色的发展路径，完成从制度试点到常态化发行、从单一资产类型到多元业态扩容的完整蜕变。截至今年6月末，全市场上市REITs产品数量已达86只，整体管理规模约2450亿元。

谈及商业不动产REITs这类品种，戴德梁行指出，6月18日，国内首批商业不动产REITs在上交所正式挂牌交易，恰逢基础设施公募REITs试点落地五周年的关键节点。此次重磅落地，不仅是国内REITs市场品类创新的标志性突破，更宣告公募REITs行业正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新发展阶段，为国内万亿级存量不动产盘活、不动产行业转型升级、资本市场服务实体经济提质增效注入核心动能。

戴德梁行认为，长期以来，国内商业地产行业依赖高杠杆、快周转的开发销售模式，资产周转效率偏低。商业不动产REITs的推出，彻底重构了不动产行业“投融管退”全链条逻辑。一方面，持有优质商业物业的企业可通过REITs实现存量资产变现，有效降低企业负债水平，减少行业对银行信贷的依赖；另一方面，市场估值逻辑发生根本性转变，资产价值不再单纯依托土地增值，而是由长期租金现金流、运营管理能力决定，倒逼行业从“重开发”转向“重运营”。