四川信托迷局：10万一平豪宅变毛坯房

　　21世纪网独家获知，四川信托与上海森泽房地产公司已发生纠纷。

　　四川信托曾于2011年5月成立“四川信托-上海森泽股权投资集合资金计划”（以下简称“川信-森泽信托计划”）。该信托计划或是四川信托本次纠纷的根源。

　　信托计划以2.5亿的价格打包购买了11套位于青浦朱家角海源别墅，按照信托计划，这些别墅将被打造成顶级豪宅出售，预售价为10万/平米，面向“个人资产达到20亿元以上的”富豪圈。

　　目前距海源别墅第一次开盘时间2009年5月已长达5年之久，记者实地走访发现，信托计划曾经认购的项目海源别墅一期目前几乎全部空置，其中多套疑似毛坯房。

　　这些别墅真的被打造成顶级豪宅了？

　　豪宅真的卖出去了？

　　信托计划真靠出售豪宅完成了兑付？

　　10万/平米售价只是传说

　　海源别墅地处上海市青浦区朱家角，靠近东方绿洲、国际乡村高尔夫俱乐部以及朱家角古镇，由上实集团全资子公司上海上实湖滨新城发展有限公司开发。

　　四川信托于2011年5月成立“川信-森泽信托计划”，总募集规模3.495亿元，用于成立项目公司上海乾观实业有限公司。

　　通过入股项目公司，“川信-森泽信托计划”以2.5亿元的总价打包收购了11套海源别墅。

　　信托材料显示，“每平方米的成交价格约为38085元，经查询，该别墅近期成交的别墅单价为56000元∕㎡，如此测算，信托计划以6.8折取得了以上别墅的所有权。”

　　“一些地段较好的高端别墅确实能卖出8-10万/平米的价格，但以海源别墅的市场情况看，想要以此价格成交相当困难。在装修完成后，多久能全部卖完，也是个问题。”某分析人士表示。

　　他还认为，这个价格买得并不便宜，“因为该项目从2009年至今的历史成交均价是4.69万元/平方米，5.8万元/平方米只是开发商的报价而已。”

　　在上海森泽整体打包11套海源别墅之前，其销售成绩也并不理想，自2010年4月到2011年5月，长达一年多的时间里，无一套成交记录。

　　来自上海市房地产交易中心的数据显示，海源别墅于2009年5月第一次开盘，总套数为18套，当初售价在4-5万/平米。

　　有投资人士认为，海源别墅打包时为毛坯房，即便精装后重新上市，整体售价在7000-8000万元，在目前不稳定的政策环境下，很难被市场接受，整体项目存在较高风险。

　　汉宇地产分析师张佳浩表示，由于不是刚性需求和普通改善型需求的产品，高价别墅销售的周期会比较长。

　　“目前朱家角高端别墅定价在5-6万/平米，普通别墅在2.5-3万/平米，这个区域要卖到10万/平米历史上都很少出现。”同创策略分析师张宏伟对21世纪网表示。

　　2012年10月，海源别墅第二次开盘，目前有三套在售，在房产中心官方登记的最低报价为62100万/平米，最高报价在75600万/平米，总面积分别为593平米和748平米，报价可浮动范围为20%。实际卖价能打到多大的折扣，仍是一个未知数。

　　记者实地走访发现，毗邻海源别墅，同属于上实集团开发的另一处别墅——海上湾项目，目前毛坯房售价为2-3万/平米之间，共111套，自2012年10月开盘以来，已售出50套左右。唯一的不同是，海源别墅全是独栋，海上湾以联排为主。

　　与海上湾巨大的差价背后，海源别墅5-7万/平米的报价，背后究竟有多大水份？

　　豪宅几乎全部空置

　　作为“高端别墅”，海源别墅到底有多高端？

　　记者实地走访发现，目前海源别墅一期25套独栋别墅，几乎全部空置。同时，海源别墅2期仍在施工。

　　据公开资料，海源别墅总占地面积472亩，容积率0.14，项目单栋占地3—7亩，其中建筑面积640—1300平方米。

 　　四川信托的推介材料中称，本项目资源极其稀缺和具有不可复制性：“罕见的0.14超低容积率、占地20亩打造以及高绿化75%的中央花园，以及每栋别墅业主配以20亩独享的20年涵养林使用权决定唯一性和稀缺性价值。”

　　但是，21世纪网（微博）对整个别墅区的进行了来回的查看，25套被称作顶级豪宅的别墅内部，几乎完全看不到任何住户，甚至看不到装修的痕迹，空荡荡的窗口反映出的这些豪宅内部情况，只有两个字，空置。

　　而隔壁同由上实集团开发的海上湾，目前毛坯售价才2-3万元/平米，甚至远低于信托计划当初的认购价。一墙之隔，登记报价达到5-7万/平米的海源别墅，究竟有谁会去从项目公司手中接盘？本身也令人存疑。

　　顶级豪宅疑似毛坯

　　10万/平米的天价预期下，海源别墅会有着怎样奢华的内部装修呢？

　　据信托推介材料，募集的资金运用：“向项目公司出资，包括增加注册资本和公积金。投资完成后，项目公司注册资本5，000万元，本信托持项目公司99%股权。出资的资金专门用于项目公司分批打包购买上海某国内知名开发商（上市公司）别墅项目，并进行装修和升级以提升其市场价值的工程费用和相关支出或受托人认可的项目公司其他项目。”

　　也就是说，募集的资金用于成立项目公司，打包收购并精装成豪宅出售。而记者实地看到的却是，距信托计划兑付后的一年多时间，顶级豪宅仍“疑似毛坯”。

　　记者实地走访发现，几乎全部空置的海源别墅，多套别墅内部，似乎没有任何装修，竟然疑似毛坯。

　　“川信-森泽信托计划”总募集资金3.495亿元，打包收购11套海源别墅花了2.5亿，剩下的近1亿元，按信托计划显示，本该主要用于别墅内部装修升级，这笔钱花到哪里去了？目前尚不得而知。

　　尽管该信托计划已按期兑付完结，但目前海源内部实景显示出，这个信托计划的资金，如非用于别墅的装修升级，那就极有可能是被挪作它用。

　　对此，四川信托方面知道么？

　　四川信托方面对21世纪网表示，对于川信-森泽信托计划，“公司已向受益人正常按时足额分配信托利益。”

　　即便是信托计划完成了兑付，但四川信托的资金似乎仍深陷在这个项目里。工商资料显示，目前因投资别墅而成立的项目公司上海乾观实业有限公司中，5000万元的注册资本，四川信托仍占有其中4950万元，也就是占有99%的股权。

　　关于“川信-森泽信托计划”，还有众多真相尚未浮出水面。四川信托方面已与上海森泽正面开战，关于双方的纠纷内情，21世纪网将在后续的报道中推出，敬请关注。