一二线人口集聚 房价收入比失灵

　　 24日，方正证券首席经济学家任泽平在个人公号“泽平宏观”发文称，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的。一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。

　　 北上广深津继续人口净流入

　　 报告援引美国、日本的人口迁移模式，认为美国日本人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显。

　　 任泽平分析团队认为，中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。

　　 在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

　　 房价收入比失灵

　　 报告认为，由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比低，但在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。

　　 除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。