理财公司REITs投资调研：从“打新增厚”到全链条配置
7月1日，华夏基金、易方达基金、南方基金、中金基金四家基金公司推出的首批中证REITs全收益指数基金正式发售。该系列产品落地，既是REITs赛道指数化投资的标志性突破，也意味着公募REITs投资工具化建设迈入加速通道。
近期公募REITs市场供给持续扩容，市场热度显著提升，首批4只商业不动产REITs于6月18日上市交易，第二批6只同类产品也于近日获批。在产品扩容、品类不断丰富的背景下，叠加当前低利率市场环境，REITs在大类资产配置体系中的价值进一步凸显，已成为固收类理财产品实现收益增厚的核心配置品类。
理财公司REITs布局进阶
在首批商业不动产REITs发行阶段，工银理财、中邮理财、信银理财等多家理财公司参与了战略配售与网下打新。
工银理财人士向记者介绍，公司对首批商业不动产REITs进行了系统性投研梳理与前置布局，通过战略配售、网下认购等多元渠道参与不同底层标的投资。实操中公司坚守四大投资准则：资产质量优先、合理估值优先、风险可控优先、盈利确定性优先，摒弃跟风炒作，以稳健底仓配置为基础精选优质不动产项目，力争为理财组合贡献持续平稳的收益增强效果。
记者调研发现，理财公司不动产投资布局已不再局限于公募REITs，Pre-REITs、机构间REITs等投资工具正成为机构重点拓展方向。招银理财人士表示，公募REITs市场历经多轮行情波动，银行理财对该品类的认知与适配体系持续迭代，在集中度管控、理财产品风险等级与久期匹配、细分投资策略等维度已积累一些实操经验。后续将持续跟踪市场动态、优化投资框架，常态化参与公募REITs一级、二级市场投资，并延伸布局Pre-REITs、机构间REITs等，搭建覆盖全生命周期的多层次REITs投资体系。
“公募REITs和Pre-REITs都围绕不动产展开，但二者在风险收益特征和投资逻辑上有明显区别。”上述工银理财人士说，公募REITs更偏向对成熟资产的标准化配置，投资的是已经完成公开发行上市、运营相对成熟、现金流稳定的资产，收益主要来自现金分红和二级市场价格变化；Pre-REITs则偏向上市前的资产培育和价值发现，通常在项目发行公募REITs之前介入，收益来源既包括资产经营现金流，也包括未来通过公募REITs上市、并购转让等方式退出带来的价值增值。因此，Pre-REITs收益弹性更强，同时在运营培育、估值变动、发行时机、退出节奏方面存在诸多不确定性。目前，工银理财正积极探索推进Pre-REITs等新模式，以拓展收益来源、丰富大类资产配置工具。
中邮理财人士表示，机构间REITs已成为盘活存量的新增长极，其底层资产更为丰富，与公募REITs优势互补，是构建多层次REITs市场的重要一环。
从产品端来看，理财公司普遍采用“固收底仓+REITs增强”的组合框架，将REITs作为收益增厚模块嵌入“固收+”理财产品，主要配置REITs的理财产品仍属少数。工银理财人士表示，2025年，公司累计通过战略配售、网下投资、扩募等方式参与18单公募REITs项目，新增公募REITs投资平均加权收益率27%。
低利率时代的新底仓
银行理财资金为何加速布局REITs？受访机构人士与专家认为，REITs收益根植于实体资产的运营现金流，其逻辑与股票（依赖企业盈利）或债券（反映利率与信用）有本质不同，使其成为填补股债“中间地带”的重要工具，尤其契合理财资金在低利率环境下的配置需求。同时，公募REITs底层资产相对清晰、经营现金流稳定、现金分派率较高，与理财资金稳健运作的诉求天然契合。
首先，REITs作为高分红资产可填补配置缺口。平安理财人士将低利率环境下的突围路径概括为三条：通过债券交易策略追求资本利得、通过海外投资策略寻找高息资产、创新与另类投资。REITs正是第三条路径的核心载体。“REITs主要收益来源是分红及资本利得，这类产品强制高比例分红（不低于90%），且每年至少分红一次。”上述平安理财人士说。
今年以来，中证REITs全收益指数下跌3.66%，中证REITs（收盘）指数下跌6.42%，二者差值约2.76%，即为REITs分红收益所导致。
其次，REITs具有股债双性，可优化组合、抵抗波动。其中，债性在于REITs每年至少把90%的可分配金额以现金红利分给投资人；股性在于可在二级市场交易，价格涨了投资者可卖出赚取资本利得。这一特性使REITs兼具稳定分红与资本利得双重回报。此外，REITs与股票、债券的相关性较低。信银理财人士表示，在投资组合中配置部分REITs，能够分散风险，提升组合抗波动能力。同时，相较实物资产，公募REITs在交易所挂牌交易，变现更为便捷，进一步增强了其作为配置工具的吸引力。
此外，2026年以来，公募REITs市场持续扩容，发行节奏明显加快，底层资产类型日益丰富。对理财公司等机构投资者而言，这意味着REITs打新正从偶发性机会转变为可反复参与的稳定收益来源。同时，随着首批中证REITs全收益指数基金发售，标准化的指数工具也为理财资金提供了更加便捷的配置通道。
从闭眼打新到精挑细选
当前，公募REITs市场已基本告别全品类普涨期，步入结构性分化与精细化选品的深度耕耘阶段。以首批4只商业不动产REITs为例，它们上市以来走势显著分化，截至7月1日收盘，国泰海通砂之船商业REIT累计上涨17.05%，中金唯品会商业REIT上涨2.96%，中信建投首农商业REIT上涨2.12%，而汇添富上海地产商业REIT则为目前唯一一只跌破发行价的产品。业内人士表示，随着REITs资产类型日益丰富，个券筛选难度逐步加大，市场波动亦有所加大，这对底层资产配置与组合管理提出了更高要求。
REITs的总回报由底层资产经营收益与市场估值波动共同构成，前者是价值基石，后者为弹性来源。底层资产质量直接决定可供分配现金流的规模与稳定性，核心指标包括出租率、租金水平及运营效率，其表现受宏观经济周期与行业供需格局影响，具备相对稳健的特征。
市场估值则主要受利率环境与投资者情绪驱动，REITs因具有强制分红属性，被市场视为类固收资产，对利率变化高度敏感，利率下行时配置价值凸显，估值易获提振；利率快速上行时，则面临回调压力。
今年上半年，公募REITs二级市场波动加剧，当前压力主要源于供给端的集中冲击，存量资金跨资产分流、技术性止损负反馈等多重因素叠加共振。上述平安理财人士认为，尽管市场潜在供给压力偏大，但在高息资产稀缺、估值逐步回归理性的大背景下，REITs仍具备较好的配置价值。投资者应排除短期价格波动的干扰，聚焦核心资产的长期持有价值，把握稳定高分红所带来的持续回报，在市场回调中捕捉机会。