小城市库存知多少：县城小涨易大涨难 刚需族需理性

　　【编者按】县城楼市去库存，这在2016年的去库存战略中是没有提及的。行业共识是，2015年基本上是一二线重点城市的郊区市场去库存，2016~2017年则是三四线城市去库存。2017年末的全国住房城乡建设工作会议提出，2018年库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作，标志着2018年将进入县域去库存阶段。

　　县城楼市在2018年是否会引来一波大涨？政府对县城楼市去化又会有哪些政策调控？刚需族们该不该选择在县城买房？今年春节期间，《每日经济新闻》记者行走基层楼市，为您带来“县城去库存”的一线报道。

　　在城市能级中，已被形容为“四五线城市”的县城，曾在过去几年被媒体报道称，由于大量建设和人口外流，导致房屋积压明显，成为2018年“去库存”的重点对象。2017年底，住建部提出，2018年重点工作之一是县城去库存，并提出580万套的棚改目标。

　　《每日经济新闻》记者注意到，相关数据显示，2017年全国各级城市新建商品住宅成交面积均有下降，但三线城市成交面积同比跌幅11%，远低于一线城市42%的跌幅，也弱于二线城市22%的下滑。2017年全国商品房销售面积中，三四线城市的市场份额也提升到了64.3%。

　　到底是什么推动了四五线“县城”级城市房地产的“逆袭”？如此态势之下，四五线楼市是否还如报道所言“有大量库存需要去”？县城楼市的现状究竟如何？

　　棚改货币化推动县城加速去库存

　　“一座典型的三线城市，其特征往往是人口流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下，这类城市却在2017年的房地产市场逆市上扬。”在浙商证券(13.480, -0.03, -0.22%)报告中，明确提出了近年我国三线城市楼市的“不平衡”现象。

　　在其看来，“棚改”是促成三线城市房地产发展的最重要因素。

　　广发证券(16.480, -0.18, -1.08%)在最新研报中提供了一组数据，由于棚改货币化超预期增长，预计将使2018年全国房地产销售面积增长3115万平方米，将这一面积的增速上调至“-2%”。

　　数据显示，截至2017年底，全国楼市库存去化了1.5亿平方米，三四线城市成为明显的“主力选手”，且去化以住宅为主。

　　以湖北省荆州市为例，尽管该市经济与人口并未呈现良好的增长态势，但由于推行大规模的棚改货币化安置，在消除库存的同时盘活了当地的购房需求，在短短两三年内实现了楼市库存的快速去化。

　　数据显示，2017年下半年，荆州城区商品房库存下降至150万平方米左右，库存去化周期仅5个月左右。同时，荆州市的在售商品房销售均价在1万元/平方米左右，相较2015年不到6000元/平方米的销售均价，两年间实现了明显的量价齐升。

　　同样，中指院的调研报告显示，湖北黄冈市的黄州区，在实施棚改货币化安置后，积极引导房源入库、购房优惠，居民置业热情高涨，2017年商品住宅共成交1.1万套，同比增长19.4%，销售面积137万平方米，同比增长23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米，库存消化时间约6.6个月。

　　告别“库存”时代的还有浙江省宁波奉化。2015年前，宁波奉化市场需求不济、库存高企，自2016~2017年的大规模棚改衍生出大量的拆迁刚需群体，占比超过整个市场购房群体的一半，推动了当地房地产市场的回暖。

　　浙商证券就直言，“三四线城市从2015年以来，楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动，而是棚改货币化安置。“

　　“大部分三四五线城市，由于历史原因过度依赖第一产业，并导致城镇化率过低，这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安置则是解决这一矛盾的优选，能够将房地产投资更加充分向购房需求端进行正向传导。”浙商证券认为。