二三线城市去库存加速 “抑投机”与“保刚需”并进

　　2018年过去三分之一，楼市情况复杂依旧。

　　5月2日，易居房地产研究院发布《4月全国40城住宅成交报告》称，受其检测的40城中，4个一线城市新建商品住宅成交面积约147万平方米，环比减少11%，同比减少35%；18个二线城市新建商品住宅成交面积约1570万平方米，环比增加5%，同比减少15%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积约762万平方米，环比增9%，同比增加15%。

　　一线城市依然承受高压调控的背景下，二三线城市成为楼市主角，去库存加速，楼市回暖迹象明显。而多个城市推出了人才引进战略，放宽落户限制，也被认为将会进一步刺激市场预期。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，城市之间的竞争已经全面展开，抢夺人才，既是抢夺创新创造力，赢得更多创业投资和产业布局，也是抢夺以年轻人才为主的消费力，促进城市消费升级换档。但是，防范系统性金融风险依然是当前最大的任务，因此调控政策不会退出，在一些房价上涨过快的城市还会继续加码调控。

　　一线“风向标”未变

　　一线城市的楼市持续清淡。

　　中国指数研究院的数据显示，4月，一线城市楼市成交面积环比下降9.8%，其中上海、广州降幅均超过10%。同比来看，一线城市整体下滑20.7%，四个城市均出现不同程度下滑，北京降幅超过40%。

　　“五一”小长假期间，一线城市楼市依然冷清。中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%。

　　这与调控未开始的2016年情形截然不同。中原地产数据显示，2016年“五一”小长假期间，仅北京市就成交商品住宅共807套，成交面积达到8.88万平方米。

　　易居研究院副院长杨红旭指出，目前，一线城市的调控效果较为分化。北京、上海调控效果明显，深圳和广州则还处在高位盘整的阶段。

　　这被认为与一线城市调控政策的严格程度有关。以一线城市中调控最为严格的北京为例，中原地产首席分析师张大伟表示，2016年9月30日至今，北京合计发布了各种房地产调控政策78条细则。调控政策由限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策，内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。

　　在张大伟看来，这一轮北京调控的效果已经显现。一方面，在存量房交易为主的北京市场，二手房价格的官方统计已经下调了13%，而市场观测已经有大部分下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京历史上总共出现过31宗住宅地块流标，而2018年至今已经有6宗住宅地块流标。随着土地流标开始频繁出现，代表房企资金压力越来越大，在房地产调控应该持续的前提下，“部分过于严厉的政策应该有所调整”。

　　杨红旭认为，在作为楼市“风向标”的一线城市，短时间内不会出现调控放松的迹象。防范金融风险的背景下，控制房价过快上涨是现阶段楼市政策的主要目的之一，而作为楼市龙头的一线城市，一旦出现松动迹象，将对其他城市形成显著的示范效应。