限售手段加速下沉至三四线 遏制炒房成地方调控主要目标

　　楼市的调控与资金状况，在近期发生了微妙的变化。

　　一方面，调控依旧，并且不断加码。近期领涨楼市的二线城市，政策力度可谓空前。6月24日起，西安、长沙先后发文加强对购房资格的管理，并暂停向企业出售商品住房和二手房。

　　“当前房地产市场的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。” 长沙市住建委党委书记、主任王伟胜在发布政策时的表态，在一定程度上表明了地方政府的决心。

　　另一方面，调控带来的销售增速下滑，以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧，融资成本走高，让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企，其资金状况被认为将在2018年下半年经历严峻考验，三季度是否“降价回款”的猜测一直存在。

　　调控与资金双重承压下，本周末央行定向降准，也给楼市走向带一些猜测。一些观点认为，从历史经验来看，降准对房地产存在利好。但也有观点指出，政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停，此次降准对缓解房企偿债压力的作用不应被过高预估。

　　限售持续“下渗”

　　调控依旧是近期楼市的主旋律

　　继6月24日，西安在全国首先暂停向企事业单位销售商品住房和二手住房后，长沙迅速跟进。

　　6月25日，长沙市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，同样暂停向企业销售商品住房和二手住房。并从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等环节出台九大措施，进一步加强楼市调控。

　　其中，长沙收紧了限售政策。与此前限售两年所不同的是，此次长沙市规定，自6月26日起，在长沙限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

　　21世纪经济报道注意到，除却西安、长沙开启了对企业暂停销售住房的政策，近期，“限售”等调控政策在三四线城市加速“下渗”。

　　所谓限售，是指购房取得房产证后，满一定年限才能上市交易的调控政策，首先出现在厦门。2017年3月23日，该市出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”。此后迅速被各楼市热点城市采用，到2018年初，全国已有超过50个城市对全部或部分房源限售。

　　2018年以来，随着部分三四线城市在楼市轮动效应的作用下开启了上涨周期，“限售”政策对三四线城市的“下渗”也在加速。据不完全统计，6月以来，宜昌、徐州、西双版纳等多个城市发布了“限售”政策。

　　其中，宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售。而徐州则在6月初印发规定，对市区户籍家庭拥有一套住房的，新购商品房限售2年，对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购3年。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，限售政策对炒房客施加较大的资金压力，是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧，表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市，尤其一些中西部热点城市和三四线城市，出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大。

　　资金依旧紧张

　　在调控依然从紧的背景下，房企的资金状况格外引人关注。

　　6月22日，中国人民银行发布《中国区域金融运行报告(2018)》表示，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。数据显示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率高达79.42%。

　　负债率高企的同时，从数据来看，房企融资难度也在不断加大。