房企中报透视:龙头房企净负债率普遍上升
2018上半年的房地产市场,又是一个收获季。龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨,碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿,营收超过1000亿,净利润也近百亿或超过百亿。
但在一片繁荣的表象下,一股暗流正在涌动。已经公布中报的3000亿、千亿级龙头房企,以及中型房企,清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减,持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效,房企的流动性风险隐现。
在融资收紧、调控力度加大的背景下,保利地产研究院认为,下半年房企融资端难有大改善。
整体而言,房企的流动性紧张问题还将持续。若不加紧回笼资金、确保财务稳健,部分房企的资金链断裂或将上演。
现金流压力
上半年,龙头房企的净负债率普遍上扬。一向稳健经营的万科,净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍处于行业低位。
同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。
龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光,期末净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。
但在过去的半年里,龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元。
保利地产2018年中报显示,公司经营性现金流为-98.33亿元。
此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
中小房企也不例外。蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元,上年同期为39.10亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。
香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。
严跃进指出,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。
部分房企转向租赁运营等业务,并进行REITs等ABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企,即便可以发行应收款ABS,财务成本也随之上升,中小房企或举步维艰。
中金公司分析师张宇认为,此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。