下半年房地产融资：境内发债略有回暖 开发贷仍受调控

　　导读

　　7月，房企境内债券发行量为251亿元；8月，债券发行量约为167亿元：均高于6月的111亿元。

　　无论是大型还是中小房企，今年中报业绩会上都在提出，去负债、降杠杆，大力追“回款”，奉行现金为王。

　　多家房企提出，下半年，房企融资成本仍会继续上升。

　　一位股份行高管表示，监管层面不希望房地产突飞猛进，成为脱缰的野马，监管力度超出以往任何时候。调控政策已经实行了2年多，以前一般不超过1年，这次调控力度和决心以往任何时候都没有。

　　“银行的信贷必须和国家政策保持一致。房地产的发展也进入到调整、转型和拐点时期。”该股份行高管表示。

　　再融资缺口较大

　　根据穆迪数据，其所评级的房地产开发商中，未来12个月内，将有约187亿美元左右的境外债券、390亿美元左右（约人民币2670亿元）的境内债券将到期或可供回售。

　　穆迪认为，多数受评开发商将有足够的流动性来偿还这些债务，但一些规模较小的开发商所面临的再融资风险将增大。究其原因，随着未来房地产市场销售可能放缓，有可能削弱房企融资能力。

　　多家房地产开发商在中报业绩发布会上表达了对融资的担忧，提出去负债、降杠杆。

　　如，恒大集团提出，今年上半年在去年偿还永续债基础上，总负债减少了615亿元负债。公司核心指标发生重大变化。今年实际上降到127.3%，比原来140%目标还有大幅下降。

　　碧桂园指出，总借贷的加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升59BP。年初就做好了收紧的准备。今年在香港的发债没有太大的动作，该公司的现金余额下降到了2000亿。“现在现金充裕，窗口不好就少买两块地了，余地还很大。”集团净借贷比率由2017年12月31日约56.9%小幅上升至2018年6月30日的约59.0%。

　　阳光城则提出，积极进行CMBS、ABN、储架式REITs等创新融资方式的探索和实施，适时发行中期票据和公司债券。上半年公司平均融资成本为7.49%，比年初上升0.41%。股权融资方面会有进展，会引入战略投资人。未来三年希望净负债率降至100%。

　　保利置业则提出，年初时预估融资比较困难，主要加强销售回笼，抓住市场窗口期。境外美元债获得低成本，也做了一些创新型资产证券化，之后会利用现有资源做ABN和ABS。融资成本上半年得到了很好控制，下半年融资成本预计还会上升。目前融资现金流还是正值，利用国企融资比较低，融资会在去年水平左右，应该不会有进一步下降。