沉没资产深度洗牌 大悦城3.0版本破题

　　10月中旬，在一笔1.34亿美元贷款到期之日，西尔斯控股（Sears Holdings）递交了第11章破产保护申请。文件显示，西尔斯剩余资产价值约有69亿美元，负债则高达113亿美元。西尔斯是美国历史最悠久的零售巨头。

　　“电商对实体店冲击非常大，原来的传统百货店业态受到了挑战。”中国国际经济交流中心总经济师，国务院研究室原司长陈文玲表示。

　　就中国百货业而言，陈文玲认为，中国市场目前正处于新旧动能交替、新旧思维转换以及新旧业态消费升级状态。中产阶级的扩张以及互联网、物联网、人工智能、云服务等新技术革命，都使得百货业面临巨大挑战。而此时，提升捕捉细分市场的能力很重要。

　　国内商业地产企业大悦城也感受到了市场变化。21世纪经济报道记者获悉，2018年8月杭州大悦城开业，试图打造大悦城3.0时代。大悦城3.0时代以“平台赋能”为核心，着力打造内容平台、智慧平台和资本平台。另外，大悦城也对内部管理架构进行调整，从传统的总部——项目二级管理转变为八大商业大区设置。

　　商业地产深度洗牌

　　目前，商业地产行业面临的主要问题在于存量巨大导致的资源浪费与同质化竞争激烈。

　　相关数据显示，2018年1-10月，全国商业地产开发投资额1.18万亿元，同比下降9.2%；商业地产新开工面积1.61亿平方米，同比下降4.9%；全国商业地产待售面积达1.39亿平方米。在宏观经济政策调整、去杠杆化呼声高涨的今天，对存量商业进行有的放矢的优质化改造，以城市更新作为高质量发展的切入口，已成为商业地产投资与发展最佳的选择。

　　在此背景之下，零售业变革成为行业主题。“按照麦肯锡的研究，到2022年，中国中产阶级会超过6亿人。这意味着我国中产阶级将是美国现有人口2倍，是日本现有人口5倍。蛋糕越做越大，但我们切蛋糕的方式不能不改变，所以供给侧结构性改革中，最敏感、最前沿、最有引导力的实际上是零售。”陈文玲认为，零售业态变革还会继续下去，有时候也可能会是业态的颠覆性变革，或变革之后又回到原点。

　　零售行业已经全面进入智能化时代，大众消费进入去物质化时代，沉没资产开始深度洗牌。大悦城地产总经理周鹏认为，目前业内三大痛点是：终端智慧、前端不智慧，消费者升级、消费不升级，资产想流动、资本不支持。

　　在周鹏看来，目前零售行业三个趋势更加明晰。“第一，全面进入智能化时代。过去几年，智能基础设施建设还停留在wifi等，但今天，人工智能、人脸识别等技术要加速后台更新。前台每一个商业体都有了自己的APP，有了自己的微信服务号，这是一个全频时代。但是我们的行业也迫切需要前台与后台高速互动，这是智能化时代的特征；第二，中高端消费没有替代传统大众消费。这背后不争的事实是，物质化消费正过渡到精神消费、情感消费、文化消费；第三，伴随金融政策收紧，调结构以及产业升级、房住不炒等大方向，以传统现金流滚资产成为过去，传统资产持有人具有很强的令资产流动起来的欲望，这促成了整个商业地产进入了深度洗牌时代。”