万科“过冬”： 紧抓6300亿回款 收并购逆周期扩张

　　导读

　　万科早已开启“过冬”模式，业务更加聚焦收敛，并定下了6300亿的回款目标，压力比往年来得更大。

　　“中国经济呈L形特征，现在仍未见底，有些人还是太乐观了”。11月30日，万科董事会主席郁亮在华东媒体沟通会上说，房地产行业也要“过冬”，不能寄望于政策再次放松。

　　万科早已开启“过冬”模式，业务更加聚焦收敛，并定下了6300亿的回款目标，压力比往年来得更大。

　　在最后的两个月内，万科各区域公司铆足了劲加紧推盘、优惠销售，以加快去化，达标回款。

　　与此同时，资金充裕、杠杆极低的万科也加快了收并购步伐，趁机收购了同行如恒大、华夏幸福、海航旗下多个项目公司股权。

　　郁亮表示，收并购和合作是万科一直以来都在做的，万科公开拍地的比例仅约50%。收并购、拿地与“活下去”没有什么关联。

　　他进一步说，万科“活下去”被外界放大，实际上只是公司每年秋季例会的战略检讨。对万科而言，活下去的内涵是“活得好，活得久”。

　　目标可达成

　　2018年的最后一个月，房企纷纷抢收，通过快速推盘和降价销售来回笼现金，万科也不例外。

　　公告显示，前三季度，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，合同销售金额4315.5亿元，同比均增长8.9%。

　　这个数字距6300亿回款目标还有一段不小距离。10月，厦门万科传出降价风波，或开启了今年万科降价促销加快去化的序幕。几乎同时，郁亮在内部会议上指出，6300亿回款是其他一切业务的基础。

　　万科在四季度的销售脚步明显加快。10月，万科实现合同销售面积341.3万平方米，同比分别增长37.73%，合同销售金额540.7亿元，同比涨46.97%，销售规模显著反弹。至此，万科前10个月累计销售金额4856.2亿元，同比增长12.2%。

　　以深圳万科为例，作为“回款压力最大的”万科南方区域重镇，近期推盘动作频频。

　　11月，深圳万科相继推出万科香蜜府、万科星城、臻山府三期等项目，此外和风轩也在开盘前的预热中。其中，11月最后一周入市的万科星城和臻山府三期通过相对低价和高性价比，成为“网红”项目，去化率远高于同期其他项目。

　　11月30日，郁亮表示，“现在还有32天，以万科的执行能力，年度6300亿元的回款目标基本可以完成。”

　　在今年楼市的下行周期中，除了加速回款，万科似乎还有更重要的事情要做。

　　万科2018年中报显示，其账面现金1595亿元，一年期负债总和609亿元。如果仅仅是过冬，对万科来说毫无压力。

　　一方面，市场下行，万科年末不仅加速推盘和销售，还要在收紧的政策中寻求更多融资渠道；另一方面，万科又逆周期操作，开始了自己的逆势扩张之路。

　　根据万科披露的数据，今年前10个月，其累计新增项目205个，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元。据克而瑞2018年1-10月房企新增货值榜单，万科前10个月新增土地货值5468亿元。

　　数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，而恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元，万科相当于其4家总和。

　　进入调整期，房企的马太效应进一步增强，作为龙头企业，万科的扩张路径明显。

　　对此，郁亮表示，测算一下万科的销售金额和拿地权益之比便可知，万科仍然是在为未来的正常发展拓展资源。