华创证券-房地产行业7月月报

　　研究报告内容摘要：

　　投资方面，1-7 月房地产商品房投资分别同比+10.2%，较前值+0.5pct，同期商品房新开工分别同比+14.4%，较前值+2.6pct， 同期商品房施工同比+3.0%，较前值+0.5pct，同期商品房土地购置面积同比+11.3%，较前值+4.2pct。7 月投资同比呈现高位小幅提升，源于土地购置费大增以及施工投资拖累逐步修复，前者或将因为土地流拍增加导致土地购置费呈现短期强、中期弱，后者施工面积的小幅提升短期内仍不足以对冲施工单价的下行，因而后续施工投资将逐步改善、但短期内或仍将表现为拖累。综上，我们维持18 年投资增速6.0%判断。销售方面，1-7 月商品房销售面积同比+4.3%，较前值分别+1.0pct；从城市能级来看，主流49 城商品房销售面积同比-9.9%，剩余604 城同比+8.2%，表明三四线依然好于一二线，而从区域来看，东部同比-3.8%、中部同比+12.7%、西部同比+10.5%、东北部同比持平，表明中西部依然好于中东部；1-7 月龙头销售额同比+40.0%，依旧大幅领先于行业增速，表明集中度继续提升。综合考虑宏观政策逐步放松，行业调控政策从紧但边际影响减弱、预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度将逐步减弱，以及3 季度销量低基数效应等因素，我们依然维持18 年销量同比0%判断、甚至全年销量同比可能超0%。资金方面，1-7 月，资金来源同比+6.4%，较前值+1.8pct，7 月资金来源的改善主要来自于货币政策宽松下的房企间接受益以及去年低基数综合所致，预计下半年资金环境或将边际改善、其中尤其龙头房企，近期龙头房企的发债成本已出现明显下行。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15 年25%vs.17 年33%）->拿地集中度（15 年14%vs.17 年46%）->销售集中度（15 年11%vs.17 年18%），将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

　　支撑评级要点

　　投资高位提升，开、施工再走强，竣工持续低迷，维持18 年投资6%判断

　　1-7 月房地产开发投资额同比+10.2%，上升0.5pct，其中，7 月单月同比+13.2%，上升4.7pct，其中，住宅单月+17.1%，而商办单月+4.2%；商品房新开工面积同比+14.4%，上升2.6pct,其中，7 月单月同比+29.4%，上升14.4pct；商品房竣工同比-10.5%，上升0pct,其中，7 月单月同比-10.2%，上升2.5pct；商品房施工面积同比+3.0%，上升0.5pct；土地购置面积同比+11.3%，上升4.2pct，其中，7 月单月同比+32.1%，上升11.0pct，但百城土地数据走弱。7 月投资同比呈现高位小幅提升，源于土地购置费大增以及施工投资拖累逐步修复，前者或将因为土地流拍增加导致土地购置费呈现短期强、中期弱，后者施工面积的小幅提升短期内仍不足以对冲施工单价的下行，因而后续施工投资将逐步改善、但短期内或仍将表现为拖累。综上，我们维持18 年投资增速6.0%判断。

　　单月销量增速进一步提升，累计增速扩大至4.2%，维持18 年销量0%判断

　　1-7 月的商品房销售面积同比+4.2%，上升0.9pct，其中，单月同比+9.9%，上升5.4pct。1-7 月，从城市能级来看，主流49 城商品房销售面积同比-9.9%，剩余604 城同比+8.2%；从成交区域来看，东部同比-3.8%、中部同比+12.7%、西部同比+10.5%、东北部同比持平。1-7 月商品房销售金额同比+14.4%，上升1.2pct，单月同比+22.0%，上升4.9pct，而1-7 月主流50 家房企销售金额同比+40.0%，龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升。综合考虑宏观政策逐步放松，行业调控政策从紧但边际影响减弱、预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度将逐步减弱，以及3 季度销量低基数效应等因素，我们依然维持18 年销量同比0%判断、甚至全年销量同比可能超0%。

　　资金来源改善，自筹资金、预收款、按揭贷款表现较强，国内贷款由负转正

　　1-7 月，资金来源同比+6.4%，上升1.8pct，其中，单月同比17.8%，上升14.8pct。7 月单月国内贷款同比+0.6%，上升27.4pct；自筹资金同比+14.2%，下降1pct，定金及预收款同比+31.8%，上升20.2pct；个人按揭贷款同比+15.1%，上升20.3pct。在各项资金占比上，国内贷款占比+15.1%，下降0.5pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比52.6%，上升0.4pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成。7 月资金来源的改善主要来自于货币政策宽松下的房企间接受益以及去年低基数综合所致。预计随着后续货币政策的宽松，即使产业调控政策从严，后续资金来源也将边际改善，尤其龙头融资环境或将显著改善。

　　风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧