安信证券:建议“买入”招商蛇口

　　研究报告内容摘要：

　　事件：9月10日公司公告，公司8  月实现签约销售面积65.83万平方米，同比增加100.35%；签约销售金额132.66  亿元，同比增加83.16%。1-8  月，公司累计实现签约销售面积483.99万平方米，同比增加37.26%；签约销售金额1033.63  亿元，同比增加50.77%。

　　淡季销售增速领跑，全年销售目标或可期：公司8  月实现签约销售面积65.83  万平方米，同比增加100.35%，较7  月销售面积增速提升9.52pct；实现签约销售金额132.66  亿元，同比增加83.16%，相对7  月销售额增速收窄13.68pct。8  月销售额增速低于销售面积增速主要源于期内销售均价有所降低，8  月销售均价20151.91  元/平米，较7  月销售均价收缩4933.38  元/平米，幅度达-19.67  %；8  月销售均价相对去年同期下降8.57%。1-8  月公司实现签约销售面积483.99  万平米，同比增长37.26%，较7  月增速提升6.48pct；实现签约销售金额1033.63  亿元，同比增长50.77%，较7  月增速提升3.83pct；累计销售均价21356.43元/平米，同比增长9.84%，较7  月增速收缩2.52pct。1-8  月累计销售金额/18  年计划销售额（1500  亿）为68.91%（前值60.06%），较17  年同期完成计划度68.56%略高近0.35pct。公司自5  月开始集中加大推盘节奏，6-8  月加大推盘的效果有较好的体现，在淡季，部分主流房企销售增速有所收窄下，公司销售增速领跑，未来在政策允许范围内，公司仍将持续加大、加快推盘力度，全年预期销售目标或能如期实现。

　　补货均价/销售均价50.28%，累计拿地力度下降：8  月公司新增土地项目6  个，其中2个项目为100%权益项目，剩余5  个项目公司所占权益在13.82%--50%之间，项目获取以合作/收购为主,；8  月新增土地项目80%位于长三角区域，剩余20%为中西部区域，基本属于核心城市溢出效应较强的区域或者单核城市，区域布局优势强。按照权益总价/拿地总价计算8  月新增项目的权益比例为68.86%（前值48.32%）。8  月新增项目可增厚39.50万方土储资源，其中计容面积70.85  万方，权益计容面积43.41  万方；权益拿地额49.43亿元，平均楼面价10132.13  元/平米；权益拿地额/销售额比例为37.26%（7  月权益拿地额/销售额比例40.98%、6  月权益拿地额/销售额比例29.57%），从1-8  月拿地力度中位数为37.92%，如果按照累计权益拿地额/累计销售额，则8  月份累计拿地力度为48.10%，且这一数据自5  月（61.20%）开始逐步下降。平均楼面价相对8  月销售均价占比为50.28%（7  月楼面价/7  月销售均价为41.02%、6  月楼面价/6  月销售均价占比为29.92%）；从拿地成本上看，即使在扩规模下，公司对成本的管控仍具备优势。

　　投资建议：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展；在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下，优势显著；我们预计公司18-20  年公司EPS  为1.92  元、2.28  元、2.62  元，对应PE  分别为8.9X、7.5X、6.5X，维持“买入-A”评级，6  个月目标价25.3  元。

　　■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期