中信证券:建议“买入”华夏幸福

　　研究报告内容摘要：

　　投资要点

　　公司公告，公司与中国平安签署战略合作协议。中国平安下属公司合计持有公司19.56%的股份，公司是中国平安的重要战略协同企业。

　　一站式综合金融服务合作，预计公司有望获得长线资金支持。协议规定，中国平安及其下属子公司将积极为公司提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理、投资银行等一战式综合金融服务。此项合作还包括但不限于共同发起设立基金，共同负责基金的募投管退，通过贷款、信托计划、资产管理计划、融资租赁等形式开展授信和贷款业务等。我们认为，保险公司的资金期限普遍较长，公司和平安的战略合作，有望在中长期降低公司的融资成本，拓宽融资渠道，从而有利于公司长远发展。

　　聚焦核心能力，探索产业发展。公司公告，在深耕现有产业新城业务的基础上，公司将在长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群、智慧城市等潜在方向，和中国平安深入探讨和研究开展各类合作的可行性。我们认为，中国平安战略持股华夏幸福，除了看重华夏幸福的资源优势之外，更看重华夏幸福在城市经营方面的能力优势。而随着长期资金的到位，我们相信华夏幸福也更有理由聚焦能力，探索新的城市空间营造之道，推动盈利模式转型。

　　善意的积极股东，不一样的长线资金举牌。历史上，保险资金曾经屡屡举牌房地产企业。和其它一些中小保险公司不同，中国平安在历史上入股房地产公司，往往和公司管理层保持密切沟通，通过认购公司定向增发股份来展开。入股华夏幸福，则是通过购买公司控股股东存量股份，更说明中国平安对于华夏幸福而言，是善意的积极股东。中国平安此次举牌华夏幸福，不仅初始投资金额超越历史，以目前公告来看，可能的战略协同也超越了以往中国平安投资碧桂园和旭辉。我们相信，中国平安投资华夏幸福所带来的双赢局面，可能成为改变地产企业经营模式的起点。

　　风险因素。公司所处环京市场景气程度较低。公司虽然已经跨越出环京市场，但仍有一半的回款有赖于环京的表现——市场的窘境可能导致公司全年销售不达年初预期。公司和中国平安的合作才刚刚开始，相关合作有很大不确定性，预计短期内不会对公司2018  年业绩产生较大正面刺激。

　　盈利预测及估值。我们认为，公司和中国平安的战略合作，意味着公司融资环境可能出现明显改善，也意味着公司未来可能进一步聚焦能力，提升业务发展水平。我们维持公司2018/2019/2020  年EPS  预测4.03/5.09/6.24元/股，维持公司2018  年8  倍的PE  估值，对应目标价32.24  元，维持“买入”的投资评级。