申万宏源-房地产行业1~9月数据点评

　　研究报告内容摘要：

　　本期投资提示：

　　销售增速转负，新开工及土地购置维持高位。2018  年1-9  月商品房销售面积为11.9  亿平，同比增速2.9%，前值4.0%，单月同比增速-3.6%，前值2.4%；商品房销售额为10.4亿元，同比增速13.3%，前值14.5%；平均售价8751  元/平米，同比涨幅10.7%，环比下降1.5%。全国销售热度显著回落，单月同比增速回落6pct，平均售价有所回落。2018年1-9  月全国房地产开发投资同比增速9.9%，前值10.1%，单月同比增速8.9%，前值9.3%；其中新开工面积同比增速16.4%，前值15.9%，新开工增速持续高位；房企到位资金同比增长7.8%，前值6.9%；土地购置面积累计同比增速15.7%，前值15.6%；土地购置费同比增长66.0%，前值66.9%，资金及投资端景气度不减。

　　棚改开工超90%，分区域销售普遍回落，西部地区投资增速持续上扬。分地区来看，1-9月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.3%/10.2%/8.9%/-3.5%，较前值分别变动-0.7/-1.9/-1.5/-0.3pct。全国各区域销售热度呈普降态势，从棚改完成度上看1-9  月全国已完成开工套数534  万套，占比92%，三四线驱动力持续减弱、一二线四季度高基数将带动销售数据进一步回落。西部地区开发投资额累计同比增速上扬至7.6%，前值4.2%，连续4  月增速提升；东部地区开发投资额同比增速维持高位，中部地区同比增速持续回落。根据中指周度高频数据，2018  年前42  周全国36  个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-4.5%/2.3%/-1.7%。

　　新开工及土地购置维持高位，到位资金加速回升，按揭及贷款边际流动性持续改善。1-9月全国房地产开发投资同比增速9.9%，前值10.1%，增速略有回落，新开工及土地购置维持高增速。新开工面积同比增速16.4%，前值15.9%，单月同比增速20.3%，前值26.6%；施工面积同比增速4.0%，前值3.6%，新开工及施工面积持续高速上扬，资金压力整体较大迫使行业周转提速，高销售目标、行业竞争加剧持续带动高开工增速。到位资金同比增长7.8%，前值6.9%，单月同比增速14.4%，前值10.2%，连续三月维持两位数正增长；从细项看国内贷款单月同比增速7.6%，前值-4.0%，按揭贷款单月同比增速25.8%，前值15.2%，房企借款及居民按揭显著放量带动行业流动性改善。

　　住房贷款利息抵扣及房租抵扣方案出台，有望提振一二线长期需求。此次个税改革方案出台，对于房地产行业影响主要可以从以下角度来看：1、首先是对租赁市场的大力支持，延续了“租售并举”的政策思路，继续坚持多角度住房供给体制的建设；2、其次是强调了对首套房的房贷优惠，延续了“精细化、差异化”的调控公司路；3、无论是住房贷款利息抵扣还是租房抵扣，其对应减税力度较大的仍然是一二线重点城市的中高收入人群，此部分人群已经是当前市场需求的主力，市场热度有望持续修复。

　　投资建议：销售热度明显回落、融资投资端韧性尤在，行业流动性持续改善，政策短期内难转向。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产，招商蛇口，万科A；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股，金科股份，蓝光发展，阳光城。由于房租抵扣个税方案出台，房产税预期持续加强，看好租售并举政策持续落地，建议关注：光大嘉宝，世联行。