中信证券-房地产经纪行业专题研究

　　研究报告内容摘要：

　　核心观点

　　存量房经纪公司经过两年的低潮，终于见到了核心城市存量房市场复苏的曙光。与此同时，龙头企业业已构筑了不低的壁垒。

　　▍房地产经纪行业：规模提升，内容丰富。我们保守测算，中国二手房经纪行业的佣金规模约为630亿元。长租公寓成为房地产经纪重要的经营内容，房地产经纪企业数万经纪人扎根社区，房源获取、出租的成本低，能够有效快速拓展、降低空置水平，提升潜在回报。新房分销是经纪行业重要业务突破口。另外，房地产经纪行业的增值服务也值得关注。

　　▍行业格局和核心变量。房地产经纪行业的竞争激烈，但是行业特征好：1）从爱屋吉屋、搜房网等互联网公司介入房地产经纪行业的结局看，房地产经纪行业线下特征明显，很难被互联网“降维打击”；2）房地产经纪行业格局稳定，大城市市场份额极为重要，头部公司的占比稳定，很难看到弯道超车企业。行业核心变量中介费率有望保持稳定。

　　▍短期看，行业弹性比较明显。2016年3月开始的重点城市的房地产调控政策周期已经结束，我们预计在按揭利率下行，按揭投放额度稳定、房地产政策态度温和的背景下，大城市二手房销量有望反弹。

　　▍关注2019年来高线城市二手房市场反弹带来的投资机会，关注行业龙头公司我爱我家。我爱我家业务覆盖国内16个大型城市，拥有55000余名员工，3300余家社区连锁门店，24年新房代理服务经验，18年二手房经纪服务经验，17年房屋资产管理经验。相寓是中国规模最大的长租公寓之一。我们看好我爱我家的经纪业务和长租公寓业务，但上市公司我爱我家业务构成更为复杂，存在不确定性，当前暂我们不给予公司目标价格和投资评级。

　　▍风险因素：个别城市房地产政策带来的市场波动；长租业务不及预期的风险。