申万宏源-房地产行业1~4月数据点评

　　研究报告内容摘要：

　　本期投资提示：

　　延续  3  月房地产行业基本面转好趋势，4  月商品房销售、开工、投资再创新高，预计  5  月小幅回落，6  月与三季度是基本面发生关键变化的时期。申万地产对全年走势的观点一直是上半年不差，下半年不太好的的判断。但去年四季度以来地方因城施策放松，以及  2019年棚改下行压力滞后的影响，导致  3、4  月基本面数据尤其是投资、新开工增速创新高还是比较超预期的。从销售高频数据来看  5  月前两周销售增速有所回落，后续需进一步观察5、6  月各地楼市的变化。

　　4  月销售面积单月增速仍为正，但较  3  月有所下降；销售额增速高于  3  月。1-4  月全国商品房销售面积  4.2  亿平方米，同比增速-0.3%(较前值增加  0.6pct)，4  月单月销售面积增速1.3%（较前值下降  0.5pct）。1-4  月商品房销售额为  3.9  万亿元，同比增速  8.1%(较前值增加  2.5pct)，4  月单月增速  13.9%（较前值增加  5.6pct）。可以看出  4  月销售均价涨幅较大，其中既有预售证限价调控空间的改善，也有结构性变化，高城级销售占比持续提升。

　　分区域看，东部回升幅度较大。1-4  月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.3%/2.4%/3.8%/-4.2%，较前值分别变动  2.5/-0.4/-0.5/-4.5pct。分城级，一线热度维持高位，二线大幅回暖，5  月  46  城高频数据回落。申万统计的  46  城高频数据显示，2019年前  19  周一线/二线/三四线城市销售面积增速分别为  32.1%/0.1%/-12.8%，46  城总计为-1.7%；其中  5  月前两周增速为-5.7%，较  4  月单月增速  4.6%回落约  10  个  pct。

　　投资保持高位，继续看好  2019  年建安增速高增，但在年中将随土地购置费一同下降。2019年  1-4  月，全国房地产开发投资  3.4  万亿元，增速  11.8%（与前值基本持平），4  月单月同比增速  12.0%。其中，住宅/办公楼/商业用房分别为  16.8%/-2.4%/-9.8%。分区域看，西部地区投资高增，东部、中部地区增速维持平稳，东北回落幅度较大。1-4  月东/中/西/东北部地区房地产开发投资同比增速分别为  10.8%/8.7%/18.4%/10.7%，较前值分别变动0.6/0.3/-0.4/-11.1pct。

　　开工、施工单月增速略有回落，竣工增速缩小降幅。2019  年  1-4  月商品房新开工面积  5.9亿平方米，同比增速  13.1%(较前值增加  1.2pct)，4  月增速为  15.5%。竣工面积  2.3  亿平方米，增速-10.3%（较前值上升  0.5pct），4  月增速为-7.9%。施工面积  72.3  亿平方米，增速为  8.8%（同比提高  0.6pct）。

　　房企到位资金大幅好转，主要受益销售回款增加。1-4  月房企到位资金为  5.2  万亿元，同比增速  8.9%（较前值增加  3.0pct），4  月增速为  18.4%。从细项看，1-4  月国内贷款/自筹资金/个人按揭贷款/定金及预收款同比增速为  3.7%/5.3%/12.3%15.1%。从信用债融资情况看，4  月申万地产分类下的信用债发行额为  908  亿，净融资额  403  亿，较  3  月分别增加  149、349  亿元，融资环境较为宽松。

　　尽管  4  月统计局数据土地购置增速持续下行，但据中指统计的  300  城土地出让金增速  4月大幅回升。2019  年  1-4  月房企土地购置面积  3582  万平方米，同比增速-33.8%（较前值下降  0.7  个  pct），土地成交价款  1590  亿元，增速-33.5%（较前值下降  6.5pct）。据中指统计，4  月  300  城土地出让金增速升至  10%，较  3  月单月同比增速-11%上升  21  个  pct。

　　投资建议：预计  5、6  月行业基本平稳，销售增速小幅回落，建议关注业绩增速较高、且经营较为稳健的标的，看好：保利地产、金地集团、招商蛇口、万科  A，持续关注：阳光城、新城控股、华夏幸福、荣盛发展、金科股份，推荐不动产基金推进利好标的：世茂股份、光大嘉宝。