中信证券-房地产行业重大事项点评
研究报告内容摘要：
核心观点
新华社近日报道，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。我们认为本次监管加码，是融资环境整体宽松下的政策预对冲。在流动性可能更加宽松的背景下，房地产企业融资不宜过松。我们相信，高信用企业的价值将进一步凸显。
▍房地产信托融资余额快速上升，新增房地产信托比例扩大。2019 年一季度末，投向房地产的资金信托余额达到 2.81 万亿，占总余额比例由 2016 年底的 8.19%上升到 14.75%。6 月新发行信托投向房地产业的占比达到了 44.42%。而银行贷款和公开市场债券发行市场也都相对充裕。
▍融资整体宽松下，监管加码对冲。我们认为本次监管加码，是融资环境整体宽松的政策预对冲。如果未来有机会降准，释放流动性，甚至在长远的未来有利率下降的可能，则提前布局避免资金过度流入地产行业的确有必要。
▍信用分层，高信用能力成核心竞争力。市场对于高信用评级主体偏好反而继续上升。二季度，AAA 级主体发行债券规模比例上升到 52.44%，AAA 级主体债券与 AA+级债券利差反而继续扩大。而信用是公司短期难以快速改变的核心能力。只能透过更加公开透明的持续经营来获得，无法透过推动销售数字狂飙突进来获得，也无法透过财务报表调节来获得。高信用，不等于大规模。
▍行业影响可控，个体从信用分化到业绩分化。在融资边际紧缩的情况下，高信用公司和低信用能力公司的业绩分化或将更加明显。我们相信，即使政策进一步收紧，对于信用资质高的龙头公司而言，也能保持低成本的公开市场融资能力。对于中小公司而言，其融资成本在去年以来就没出现过明显下降，而随着政策收紧，势必将推高企业真实资金成本。
▍风险因素：房地产融资超预期收紧；市场流动性环境发生巨大变化。
▍投资策略。目前行业基本面稳健，开发企业的估值具备吸引力。我们建议积极参与具高信用能力，蓝筹开发企业的反弹机会，重点推荐华夏幸福、招商蛇口、万科 A、龙湖集团等公司。
