中信证券-房地产行业跟踪快报

　　研究报告内容摘要：

　　市场进入政策目标区间，稳定的基本面和政策面，有利于行业估值的修复。

　　▍基本面稳中求进，销售量再创新高。2019年至今，我们跟踪的23个城市新房网签面积累计同比增长11.9%。企业推盘比较积极，四季度以来去化率持续反弹。前11月，居民户中长期贷款新增4.97万亿元，同比增长7.0%，按揭投放依然比较积极。按揭利率保持在较低水平，近2月每月仅上行1个BP。

　　▍房价进入稳定区间，土地市场整体平稳，稳地价、稳房价政策初步达到目的。样本小城市房价经过2017、2018年上涨后，2019年下半年整体开始止涨。大城市房价有波动无趋势，整体平稳。

　　▍逆周期调节推动行业融资边际继续从紧趋势结束。11月单月，境内房地产公司通过债券市场合计融资1782亿元，相较9月提升24.8%，同比亦上升4.02%。信用利差扩大，反映资本市场对房地产企业信用的担忧在加大。我们认为，随着土地市场溢价率下行，企业融资环境收紧的市场基础已经结束。

　　▍坚持因城施策，稳定市场预期。中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。我们认为目前市场均处在政策目标区间，房地产政策缺乏趋势性的明确方向。但是我们认为，差异化政策将持续深入，以进一步稳定市场预期。

　　▍风险因素：房价地价平稳环境下，企业盈利能力下行风险。

　　▍投资建议：市场已进入政策目标区间，预计这种稳定状态还将持续到2020年。逆周期调节，因城施策，整体求稳的政策，有望成为板块估值提升的催化剂。我们积极推荐房地产板块，重点推荐保利地产、万科A、华夏幸福、世茂房地产、旭辉控股集团和龙湖集团等。