银河证券-房地产行业5月数据跟踪

　　研究报告内容摘要：

　　投资要点：

　　1、5月销售强势回暖，单月商品房销售面积及金额增速均回正。2020年5月，商品房销售面积同比+10%，商品房销售金额同比+14%，单月增速均回正。5月市场销售强势回暖的主要原因主要包括：1）前期受抑制需求集中释放；2）随着各地预售审批加速，5月房企推盘力度加大；3）流动性宽松环境下，全国首套平均房贷利率连续6个月下降。我们认为流动性宽松环境下，若后续政策弹性空间加大，料基本面可在三季度之后重回正向增长，同时对于近期国内局部地区出现新冠疫情反复的情况，或扰动该地区的销售和施工复苏的节奏，仍需密切关注疫情后续发展情况。高频数据显示，5月单月三线城市成交回暖幅度最大，一线次之，二线最弱。

　　2、5月土地市场继续回暖，一线城市土地热度大幅上升。2020年1-5月土地购置面积累计同比下降8.1%，降幅相比1-4月份收窄3.9个百分点；在土地政策的大力支持和房企融资成本下行的推动下，房企拿地积极。5月一线城市土地溢价率为15.23%，同比大幅增加10.27%；二线城市土地溢价率13.14%，较前期有所回落；三线溢价率为17.55%，较上月-6.28%。与4月相比，一线城市土地市场热度大幅上升，二三线城市土地热度稍有降温。

　　3、开竣工面积增速大幅修复，单月增速今年以来首次回正。2020年1-5月新开工面积累计同比下降12.8%，降幅较1-4月收窄5.6个百分点；施工面积累计同比增速2.3%，较1-4月份回落0.2个百分点；竣工面积累计同比下降11.3%，较1-4月份收窄3.2个百分点。开竣工面积同比大幅修复，单月增速均回正。

　　4、开发投资累计增速温和修复，料三季度将回正。2020年1-5月份，全国房地产开发投资完成额45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1-4月份收窄3.0个百分点。其中，住宅投资33765亿元，同比持平。5月单月房地产开发投资增速为8.1%，较上月+1.1%。在新开工持续修复和土地市场热度不减的推动下，后续开发投资继续温和修复，料三季度将回正。

　　5、政策对冲下资金面表现持续改善。2020年1-5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1-4月份收窄4.3个百分点。我们判断，2020年初至今，房地产行业境内外的融资环境在不断宽松改善中，并且国内外流动性环境在进一步宽松，政府方面也积极出台各项政策支持房企运营，预计将有效对冲不利因素，实现“三稳”的目标。

　　6、投资建议：1-5月的房地产行业运行数据体现了市场及行业基本面在修复途中，除施工外，销售、土地、新开工、竣工、开发投资、到位资金都呈现向上修复。目前政策支持主要集中在供给端，虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制，但下半年销售仍存压力，政策边际宽松的逻辑仍不变，关注下半年需求端政策的支持程度。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，长线投资价值凸显，我们维持行业“推荐”评级。我们推荐业绩确定性高，资源优势明显，内生性增长动力强的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，现金流逐渐改善的阳光城（000671）。

　　7、风险提示：疫情发展状况超出预期，调控政策及信贷政策超出预期。