“钱袋子”收紧 地产债估值承压

　　随着房地产调控政策逐步落实，地产企业开始感受到初冬的阵阵寒意。

　　继上海证券交易所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后，深圳证券交易所日前也发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，由此坐实了此前有关房地产公司债发行收紧的传闻。

　　分析人士指出，自9月底开启新一轮调控以来，市场对地产企业融资收紧早有预期，但本次监管政策收紧力度仍强于市场预期。综合此前限制房企直接融资，且境外股权、债权融资也有所收紧来看，地产行业外部融资现金流拐点或至。尽管短期内流动性风险可控，地产债违约风险暂不足惧，但随着房地产企业销售、融资、投资预期均发生转变，地产债面临估值调整压力不可避免，房企个券分化也将进一步加剧。

　　房企融资政策收紧

　　以今年楼市的9·30新政出台为标志，房地产市场正式进入新一轮调控周期。9月底以来，已有21个省市先后出台或加强地产限购、限贷政策。

　　与此同时，房企融资收紧迹象愈加明显：10月以来，央行向商业银行传达房地产调控的会议精神；银监会要求严控房地产金融业务风险，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

　　而继10月28日上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。

　　如中信证券所言，此轮的收紧房企发债政策是跨部门协调的举措。前有证监会严控房企公司债的融资渠道，后有银监会配合切断公司债资金主要来源——银行理财资金，这些举措通过融资限制引导房企收缩供给，加诸地方政府限购政策纷至沓来，房市或已踏上去杠杆的调控之路。

　　在本轮地产周期中，宽松的融资环境为房企提供了充足的资金供给。特别是2015年公司债扩容之后，因国内市场发行利率低，房地产企业公司债（包括私募）发行规模快速增加，也是导致“地王”频出的原因之一。

　　据海通证券数据，2016年1-9月份地产开发企业发行债券总量约8820亿元，是2015年同期发行量的2.6倍。地产企业青睐债券融资，主要与新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关。2016年中报数据进一步显示，上市房企应付债券规模已经达到长期借款规模的一半，成为房企融资的重要渠道。

　　而随着新一轮房地产融资政策收紧，房地产公司债10月发行量已现大幅下滑。Wind数据显示，10月份房地产企业发行的公司债仅为315.7亿元，在公司债中占比仅为17.35%，而此前房企公司债规模占比始终保持在30%左右，个别月份甚至超过40%，今年9月，房地产企业发行公司债规模就达855.49亿元。

　　市场人士表示，由于房地产是公司债市场发债规模最大的主体，因此若地产债分类监管的新标准执行到位，公司债市场发行规模将大幅下降。总体来看，此轮地产融资新政调控也超出市场预期，房企融资渠道、融资规模均将受到一定程度影响。