内资“南下”港股迎大牛 水皮:恒大成深港通“明星股”
此一时,彼一时。
如果说两年前沪港通的初衷,还有借外资提振A股的政策意图的话,那么两年后的深港通,恐怕连一般的散户都能意识到这种政策的利好,可能受惠更多是港股。
专家是怎么表述的?
对,先救港股,再救A股。
港股为什么要救?
一是港股近年来已经成为全球市盈率最低的市场,就是最低,没有之一,低到只有九倍的水平,即便如此,活跃度也依然低迷。
二是沪港通开通之后,除最初一段时间,正常情况下都是南下的资金要大于北上的资金,也就是资金的流向早就是内地往港股流的多。
三是港股的低迷已经形成恶性循环,香港本地或外资都有点无能为力,最近美股反弹港股也不跟随。
不救港股,遭殃的当然也少不了内地股。事实上,忍无可忍的公司都已经开始回归的行程,既包括H股,也包括红筹,前有万达商业私有化退市,现有恒大重组深深房。说到这里,我想多说几句恒大,因为它在A股(投资)和港股(股价)的表现,让人有恍然隔世之感。
恒大是在今年三季度业绩超越万科,成为中国内地同时也是世界第一开发商的。三季度恒大的销售达到2806亿元,同比增幅为117.9%,9月的单月销售达到475亿,同比增长更是惊人的323%,较万科的收入多出177亿。
为什么要将恒大与万科作对比?因为万科此前长期是行业第一,在得到投资者认同的同时,也在A股上有着行业中较高的估值。通过恒大与万科的对比,或者能够给恒大应有的估值描出个大概的轮廓。
既然如此,我们再深入对比一下两家的其他数据,结果却是发现恒大在总资产、营业收入,现金余额等核心指标上也全面超过了万科。而且根据恒大重组深深房透漏的业绩预测,未来三年,恒大销售将分别达4500亿,5000亿,5500亿,净利润为243亿,308亿和337亿。
实际上,这些数字的背后,不过是约按10%的增长计算出来的,对近年年均增30%的恒大而言似乎不是什么压力。我们只要稍展开分析,就能得到至少两种超预期的增长可能,而这些超预期的表现,或者比恒大自己公布的业绩预期更有可能成为事实。
其一,恒大公布的未来三年净利润为243亿,308亿和337亿,这是按净利润率8.8%、交楼水平70%来预估的。经计算,恒大2010年至2015年,核心业务利润率平均水平达10.7%,即便在2016年上半年,核心业务利润也能达到8.9%(上半年销售增长太快了,相关费用没匹配上,导致利润率下降)。如果按近年平均值10.7%计算,2017至2019年的利润额能达300亿、372亿、407亿。
其二,事实上,这个官方用来预测的70%交楼水平也是很容易被突破的。因为恒大以往年度的平均交楼水平在83%左右,按此计算,2017年至2019年交楼金额分别为3320亿、4120亿、4500亿,进一步可推导出恒大未来三年的利润额是292亿、363亿、396亿(沿用官方不知为何如此保守的8.8%假设利润率)。
恒大能轻易做到的,万科是否一样?按目前它的表现来看,似乎需要加一把劲了。通过这样的对比,我们或者会说,恒大的估值应该不会低吧。然而,现实总是喜欢让人跌眼镜。恒大的H股股价今年最高也不过是年初的6.72港元,如今则仅为5.31港元,现市值才726.8亿港币,折合人民币才500来亿,与万科超2500亿的市值相比,简直残酷。
港股的投资者如此低估恒大,在我看来,很大程度上还是缘于对恒大经营缺乏了解,毕竟主营业务在内地,而且它的经营规模等很多方面,都已经超出了港资房企过去所能给予这些投资者的认知。光是恒大在“180个城市拥有500多个大型项目”这样的规模,已经让他们有点难以想象,甚至对企业能否管控如此多的项目,都无法确信,毕竟是港资房企从未达到过的程度。
先别笑他们见识少,我相信有很多内地投资者对这也未必了解透。在这里略花篇幅给大家普及一下。
所谓一招鲜吃遍天,恒大能够掌握全国项目的秘密,就在于紧密型集团化管理模式。多人都知道它这一绝招,并不算秘密,但实行起来确实目前只有恒大这个“原作者”像模像样。
它还通过实行标准化运营模式,对全国各地区公司实施标准化运营,包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等七重标准化,最大限度降低全国拓展带来的经营风险,确保成本的有效控制和精品产品的打造。
怎么评判标准化做得好还是不好?很简单,就是在你看到一个项目时能情不自禁地说一句:“这跟它在哪哪哪的项目真像!”当然,这是玩笑话,标准化的真谛在于理念,而不仅仅是产品设计外观。比如恒大的项目标准化,它会在项目区位、规模、定位等方面制定标准。又比如材料使用标准化,会在建筑、园林以及装修工程等领域,大批量采用标准材料,保证了产品质量,缩减建设成本。同理会体现在设计等其他方面的标准化。
就这样,180个城市500个项目就全盘置于它的掌控之中了。可别小看这500个项目,这可是1.86亿平方米优质土地储备,还没有其他任何房企的土地储备能够跟这站在同一个层级上。没听错,我用的是“层级”这个词,恒大的土储规模优势可不是一个“行业第一”就能形容出来的。而土地资源,就是这个行业最核心的竞争力。
这些土地,原价就达到2516亿,世邦魏理仕的评估现价即为5242亿元。加上它重组深深房可以引进300亿战投,其负债率将从92.9%降到65.8%。而随着销售及交楼金额的大幅上涨,销售回报及净资产大幅增加,净负债率将持续降低。
不怕不识货,就怕货比货。
这样能赚钱的恒大与A股的铁公鸡们却截然不同。它在港上市七年,年年派息,股息率去年7.9%,最高年份为20.9%,上市以来累计派息254亿元。
可能有些内地投资者喜欢题材股,而恒大今年以来,恒大在A股的动作巨大,衍生了不少题材股,包括自己在内,也满满都是题材。此前,恒大一举拿下廊坊发展成为第一大股东,同时接盘嘉凯城,后来更是在万宝之争的关键时刻杀入战团,目前持股已经高达14%。
试想一下,恒大万科如果联手,中国地产一哥销售规模立马上万亿,强强联合,恒大的价值提升空间只比万科大不比万科小。光想到这,已经很难再往下去想象恒大的估值应该在怎样的水平了。
深港通来了,内地投资者当然比香港当地投资者对恒大价值的认识更透彻到位,不熟的不做,这是投资常识,恒大的H股估价如果想修复,寄希望于南下资金才会更有可能,但愿深港通能够成为恒大“鲤鱼跳龙门”的契机。
所以,如果是要先救港股,那么救港股不如救内资股,内资股(当然也包括恒大和万科的H股在内)昂首向上,A股也就有了走强的支撑与底气。
