虽然下半年土地市场不乏优质地块供应,但企业拿地热情依旧不如往年。8月10日,上海土地市场共有两幅地块成交。其中位于浦东黄浦江沿岸E20商办地块被誉为黄浦江稀缺的“黄金地块”。最终,该地块被上海万得信息技术股份有限公司拿下,折合楼面地价22240元/平方米,这一价格与三年前同一区域的商办地块相比,成交地价缩水三成。
竞拍前并未引起开发商关注
上海规土局公告显示,黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)属商办用地,其东至浦明路,南至规划路,西至E-4-1和E-4-3地块,北至微山路。出让面积为9003平方米,容积率4,起始总价约为7.99亿元,折合起始楼板价为22184元/平方米。据了解,该幅地块地处浦东塘桥附近,其依靠北临小陆家嘴地区、南交世博园区的中心地理优势。不少市场分析人士表示,促使地块无论是当前价值抑或是未来的升值潜力都令人期待。
不过有意思的是,就是这样一幅优质地块在竞拍前似乎并未引起开发商的过多关注。规土局网站显示,地块竞拍前虽然领取竞买申请书人数达到14人,但实际进入竞拍环节的只有2人。最终,上海万得信息技术股份有限公司以8亿元摘得黄浦江沿岸E20商办地块(E-4-2地块),高出底价200万元,溢价率仅为0.14%。这也是年内第4幅楼板价超2万元/平方米的土地。
“根据地块的地理位置和发展情景来看是低于市场预期的,表现出当前房企十分谨慎的心态。当然地块体量过于‘迷你’也是制约重量级房企参与竞标的原因之一(之前周边出让的地块出让面积多在20000-50000平方米左右)。”上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏认为,陆家嘴商圈扩容势必带动区域房地产升值,而地块依托黄浦江沿线优势和区域内高档居住社区也提升了商业能级,区域价值提升的预期在今天成交的地块中未能体现。
开发商仍保持谨慎状态
据统计,2009年至今,黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)周边共计成交3幅经营性用地,分别是黄浦江中心段E18单元1-10地块、黄浦江中心段E18单元1-8地块、黄浦江沿岸E18地块9-3地块。
上述3幅地块除皆是2009-2010年楼市旺市期间出让,在当时土地起始价格高企的背景下(黄浦江中心段E18单元1-10地块起始楼板价:21922元/平方米;黄浦江中心段E18单元1-8地块起始楼板价:21796元/平方米;黄浦江沿岸E18地块9-3地块起始楼板价:25114元/平方米),也能有41.3%-66.4%之间的溢价,最终成交楼板价格突破33000元/平方米。另外,与黄浦江沿岸E20商办地块(E-4-2地块)乏人问津不同,上述3幅黄浦江经营性用地出让时竞拍人数皆高于5人,领取竞买申请书人数最高更达到50人之多。
“时隔近3年,同区域经营性地块在相仿甚至更低的起始楼板价下最终的成交楼板价仍较以往缩水三成以上,这表明当前土地市场成交虽有回暖但整体并未完全步入过热行情。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出。
这一观点也可以从当日原本准备出让后遭“撤牌”的地块证实。与黄浦江沿岸E20地块(E-4-2地块)同一日成交的浦东新区曹路基地A-1-7商业用地最终该幅地块被曹路房地产以2400万元摘得,溢价率24%,成交楼板价合计为8831元/平米。而在同一出让公告中的另两幅商业地块,即浦东新区曹路基地地块-B-1-2地块和D-1-2地块则因迟迟无人竞拍,最终在土地竞拍日前根据出让人的要求,提前终止地块的竞拍活动。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,算上该2幅地块,截至8月10日,本市已有多达10幅经营性用地因出让人的要求等原因终止了土地竞拍活动。
黄河滔表示,由于宏观政策调整及近期楼市的热销,部分开发商资金链虽有所缓和,但仍处“弱复苏”阶段,在当前后市调控预期强烈的关口,开发商短期在土地市场或更多地保持理性的抄底态度。