楼市去库存开门红 区域分化将加剧

　　中证网综合报道，一季度，楼市去库存的“开门红”超预期。从多家上市房企的销售数据来看，同比翻番是常态，创历史同期最佳也不鲜见，部分房企实现了全年销售目标的三分之一左右。

　　“房企销售业绩快速提升的背后是市场基本面不断趋于好转。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年春节前，部分房企开始有意识地召开对各类项目重新定价的分析会，基本上对今年的销售市场比较看好。尤其是在去库存的战略导向下，居民购房积极性会快速上升。因此，一季度部分房企的销售价格会有一个比较明显的同比上涨态势。销售价格的上升结合销售面积的同比正增长，推动了房企的销售金额快速增长。

　　在一季度楼市销售超预期回暖之后，业内人士预计，二季度销售可能出现一定幅度的环比下滑，同时区域分化会越来越剧烈。

　　北京中原地产认为，3月大量购房需求释放，随着时间的推移，利好政策的边际效应将逐步减弱，加上目前北京楼市调控的目标是稳定房价，因此4月楼市交易量涨幅会明显缩小，但仍会保持小幅增长，而价格随着部分刚需老项目加推上市，可能表现为稳中微降。

　　从全国范围看，中投证券分析师李少明认为，4月主要城市销售数据仍将保持较高增速。3月二线、准二线城市量价齐升，并逐步向三四线城市传导，而一线城市在库存量有限的情况下加强调控，有利于其他城市楼市的持续有序回暖。

　　中信证券分析师陈聪认为，去库存是未来很长一段时间的政策主线。全国范围仍以刺激需求、限制供应为主。绝大多数城市当前的区域性政策已无需再做调整，未来一段时间是政策效果的观察期。据其测算，去年底，全国纯住宅(不含农村房屋和小产权房)的库存量有59.1亿平方米，全部房屋的库存有100.9亿平方米。去年我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年，所有房屋广义库存去化周期为7.9年。库存量庞大仍是行业的主要问题，特别是商办类土地出让严重过剩。

　　多地近日出台积极化解商品房库存的政策意见，提出了优化住房公积金使用、税费优惠等措施。中金公司首席经济学家梁红认为，中国住房需求根本上是“改善+进城”，城市住房自有率下降，住房不够应对流入人口。同时，需明确城镇化率与城市化率的概念存在差异，我国城镇化率去年末已达到56.1%，但城市化率不会超过40%。未来可以增加公租房、廉租房、共有房的建设。值得注意的是，目前住宅用地在城镇用地中的占比较低，土地供给是当下高房价的最大问题。