地产企业打投资组合拳谋“内外”突围

　　中证网讯 楼市“入冬”，中国房地产企业发力突围的信念不减。在国内市场上，房地产到位资金状况好转，国外市场上，地产企业抱团“出海”，积极寻找增长空间。

    在11月14日召开的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”上，中国电建地产集团有限公司、中国房地产开发集团公司、美国第二大房产开发商Stockbridge、亨瑞集团，正式签署了涵盖技术支持、融资、设计施工、预售等全方位的战略合作协议，将联合开发美国数个大城市的成片区域，包含美国旧金山金银岛整岛开发，波士顿海港城片区区域开发等，投资总额高达上百亿美元，成为地产企业加快“出海”投资开发的新动作。

　　国内库存去化向好 

    国家统计局日前发布的2015年1-10月份全国房地产开发投资和销售数据显示，房地产开发投资增速回落幅度收窄，房地产开发企业到位资金稳中有升，1-10月份，全国房地产开发企业到位资金101566亿元，同比增长1.3%，增速比1-9月份提高0.4个百分点。在各类到位资金中，定金及预收款增速提高0.7个百分点；个人按揭贷款增速提高1.8个百分点，销售增长对企业资金回笼影响明显。企业到位资金状况的好转，对房地产开发投资会产生一定的支撑作用。

    长江证券跟踪的国内楼市数据显示，房地产行业库存去化持续向好，前一周，库存继续全线下降。其覆盖的23个大中城市合计库存14415.32万平，环比微降0.33%。一线城市环比下降0.09%，二线库存环比下降0.31%，三线城市库存环比下降0.67%。同比数据显示，一二三线城市库存均已下降到去年同期水平以下。其中，一线城市库存比去年同期低3.93%，二线城市库存比去年同期低0.75%，三线城市库存比去年同期低1.13%。去化周期也继续全线下降。其同期覆盖的23个大中城市总体去化周期为48.88周，环比下降1.25%。

    国家统计局表示，住宅投资和重点城市投资成为支撑全国房地产开发投资保持增长的重要力量。

　　房企“出海”投资走热

    11月14日，在“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”上，与会专家表示，当前在国际、国内多重因素作用下，中国房地产企业的海外拓展需求和中国投资者进行全球资产管理配置的需求叠加互促，形成一股强大的“出海”合力，由此带动中国资本向境外教育、移民、金融、基金、债券等更广阔领域不断延伸。

    “目前海外地产投资是不错的资产配置选择”，亨瑞集团董事会主席邹亨瑞对记者表示，无论国内还是国外房地产的开发，其核心点和盈利点都是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。以中国房企赴美开发项目为例，不少企业因为缺少美国式的管理模式和经验，缺乏美国政策法规的知识和背景，造成各种水土不服的问题。在这种情况下，他们需要借助具备美国本土经验的专业机构，协助解决“出海”融资等方面的难题。

    亨瑞集团介绍，在进入海外市场时，稳健的中国开发商会选择与当地的房地产企业合作，因其更熟悉当地的环境和法律以及行业规则，这样会在风险上有更好的把控。此外，当地企业会帮助中国开发商了解整体市场环境，协调与当地政府各部门的关系，加速建设、销售许可等各阶段的行政审批，协助完成准确的市场定价。一些中国房地产企业制定的海外地产长期战略中，将眼界放得更为开阔，在产品设计上兼顾传统华人客户群体及国际客户的需求，树立了良好的国际形象。同时，中国房地产企业“出海”投资也会建立多样的融资渠道，为此，亨瑞集团于2014年成立了海外地产基金，从事北美房地产的投资和开发、资产收购以及过桥贷款和夹层融资。

    不过，中国房企投资国外市场也会遇到不少问题。如无法适应当地法律环境，包括不了解美国劳动、环境相关法规，导致人工成本高企，法律纠纷不断等。