宝盈基金：存量房交易时代渐行渐近 关注地产中介行业龙头机会

　　中证网讯（记者 张焕昀）一直以来，房地产及其产业链都是A股备受关注的投资领域。宝盈基金地产与建筑行业研究员吕功绩表示，未来房地产中介行业将由自由竞争时代进入寡头时代，龙头公司在成长的过程中具有“自我强化”机制，具备较强投资价值。

　　吕功绩表示，目前，我国一线城市和超二线城市已经逐渐步入存量市场，北京、厦门、深圳等城市二手房销售套数占比约为70%，城市群的聚集以及巨型城市的出现也将进一步为二手房交易市场提供足够的市场容量。从整体来看，2018年末我国存量城镇住宅建筑面积约300亿平方米，规模庞大。而这些存量房的流通率仅为1.8%，远低于美国的4.6%。庞大的存量房数量叠加流通率提升空间，我国二手房交易规模空间广阔，二手房经纪业务服务商将成为中国存量房市场发展的获益者。

　　吕功绩指出，目前中介公司逐渐介入新盘销售以及一二手联动项目，有效使用二手房经纪人所积累的客户资源，将在售一手楼盘与需要买房的客户间进行精准匹配，达到良好的销售效果，且佣金费用远高于传统销售代理0.8%的佣金率，成为公司盈利的又一增长引擎。在房地产交易环节中，消费者除了购房的需求外，相应的还会产生金融服务、建材及装修装饰等需求，地产中介除了提供房地产营销及交易服务外，更有优势整合房地产后市场的多种服务，为顾客提供一站式的服务，并通过提供金融产品提高附加值。

　　吕功绩表示，放眼全球，房地产交易在三个方面的要求较为严格：第一，需要有真实、准确、全面的信息；第二，交易价格必须公允、佣金适当、交易安全；第三，要求获得包括融资服务、个性化交易方式在内的个性化服务。这就决定了参与交易的房地产经纪企业必须提供综合性的服务，而只有具备规模效应的服务商才能够形成这样的格局，参照国外经验，美国和日本的房地产中介市场集中度在50%以上。因此，吕功绩预计，未来房地产中介行业将由自由竞争时代进入寡头时代。而龙头公司在成长的过程中具有“自我强化”机制，具备较强投资价值。