保利物业要来了营收25亿将成新三板物管界“老大”

　　（2月28日），保利物业发展股份有限公司（以下简称“保利物业”）递交新三板挂牌申请，股票采取协议转让方式。其倘若最终挂牌，将毫无疑问成为新三板42家物业管理公司的“老大哥”，而新三板也将迎来又一家“名牌”企业。

　　（3月1日），上市公司保利地产（600048.SH）亦发布公告，对其全资子公司保利物业申请挂牌新三板获受理的事项进行披露。

　　年营收25.48亿在管面积92%来自保利地产63%集中在6省市

　　保利物业成立于1996年6月，仅比母公司保利地产晚了4年。2016年10月25日，保利物业完成股改，董事长为保利地产副总经理胡在新。

　　股转说明书显示，保利物业2015年和2016年营收分别为19.36亿元和25.48亿元，净利润分别为8563万元和1.42亿元，在管物业面积达8870.96万平方米，综合实力全国排行第三，仅次于万科物业有限公司和绿城物业服务集团有限公司。

　　2016年，保利物业总资产15.56亿元，股东权益3.13亿元，资产负债率78.15%，每股净资产3.13元，每股收益1.4元/股。

　　与大多数物业服务企业项目来源较为集中的情况一样，保利物业92%的在管面积来源于由保利地产开发的物业，面积达8160.98万平方米。

　　目前，保利物业已设有18家子公司、74家分公司，在管项目总数达381个，分布在全国22个省、直辖市、自治区，其中广东95个、四川44个、辽宁32个、上海25个、北京25个、重庆22个，分列前六位，合计项目数243个，占总项目数63.78%。

　　保利物业股权结构如下：

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　　住宅物业收入占87%陆续拓展学校、旅游物业等新领域

　　保利物业主营为住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业（学校、医院、体育场馆等）的开发商、业主提供基础物业管理服务和顾问咨询及协销配合服务。

　　2015年和2016年，公司的住宅物业收入占比分别为89.43%和87.44%，其余物业收入占比较小。

　　不过，根据2016年中国物业服务百强企业研究报告显示，住宅物业收入占比偏高实为行业共性。

　　2015年，全国百强物管企业住宅物业管理收入506.5亿元，占物业服务费总收入的53.6%；办公、商业、工业园区管理收入占比分别为22.34%、6.80%和4.75%。

　　对此，保利物业表示，已调整市场拓展方向，重点向非住宅物业倾斜，已陆续拓展学校、工业园区、旅游物业等非住宅物业。

　　此外，在提供基础物业服务外，保利物业将开拓更多社区增值服务，如养老、健康等。

　　事实上，物业管理行业已呈现出多种经营的趋势。2015年，百强物管企业多种经营收入189.9亿元，增速为3.94%，占总收入比例为16.73%。

　　其中，社区服务收入70.83亿元，占多种经营比重37.29%；房屋经纪服务和社区电商服务在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%。

　　行业集中度低并购成风保利物业要买买买？

　　目前，国内物业服务企业超过10万家，其中拥有国家物业服务企业一级资质的超过1000家。

　　虽然物管百强企业市场占有率逐年提高，但仍处于较低水平。2013年-2015年，物管百强企业市场占有率分别为9.8%、10.6%、13.5%。

　　物业管理行业准入门槛较低，异地扩张难度较小，这两者因素为行业内小型物业服务企业的生存提供了空间。

　　与此同时，行业集中度低的现状，也为业内并购提供了天然的土壤。

　　根据中国指数研究院的数据，2015年，百强物管企业合计收购200余家物业服务商，收购管理面积合计3.85亿平米，占百强物管企业2015年管理面积增量的22.11%。

　　目光回到新三板，已挂牌的物业管理公司并不在少数。

　　据东方财富Choice数据，新三板共有42家物业管理挂牌企业。虽然数量不少，但从业绩来看，与保利物业均有一定差距。

　　其中，业绩最好的远洋亿家（837149.OC），2015年营收10.54亿元，净利润7450万元；2016年上半年营收4.93亿元，净利润4829万元。其控股股东为北京远坤房地产开发有限公司，实际控制人为远洋集团控股有限公司。

　　此外，其余如格力物业（837530.OC）、美的物业（839955.OC）等知名度较高的物业管理企业，均无法与保利物业相提并论。

　　倘若保利物业成功挂牌，其会否借助资本市场，在行业内买买买，让我们拭目以待。