万科深业爆改城中村 地产商瞄上深圳100万套城中村改造

　　深业采用“政府-国企-村股份公司”三方合作改造模式，政府以低价保障房形式推向市场。万科更加市场化，直接与村民签约，并保持“廉租”属性不改变。

　　城中村是深圳城市的特殊存在。在管理人口超过2000万人的深圳，1000余万人居住在城中村，享城市之便，却不能尽享城市之美。

　　以城中村为主的、租金较低的住房租赁市场，不仅解决了大量人口的居住问题，而且降低了房价对居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”。

　　城中村与周边城市地区既分隔又融合，并持续演进、自我繁殖、自我更新。但从外观和居住体验来看，一些城中村确实给人“脏乱差”的印象，在消除安全隐患、居住消费升级的背景下，城中村改造势在必行。

　　租购并举政策的大力推行，给深圳城中村带来了旧貌换新颜的机会。2017年底，深业集团、万科城中村改造项目相继亮相，改造后的城中村明亮、时尚、舒适，让人不敢相信这就是以前的“握手楼”。

　　21世纪经济报道记者近日参观走访了深业、万科的改造项目，发现城中村摇身一变，成为有活力的青年社区。

　　按照深圳官方的态度，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。在全国鼓励租赁市场发展的大环境下，“十三五”期间，深圳的城中村改造体量计划将达到100万套(间)。

　　开发商入局

　　作为长租公寓的活跃市场，深圳广阔的城中村早已吸引了资本和运营者的注意。而深业和万科则是作为房地产开发商代表，成规模地介入到城中村改造中，两家公司的模式也有所不同。

　　深圳国企深业集团旗下的柠盟人才公寓首期共504套，房源来自于福田区水围村的29栋统建楼改造，总建筑面积1.5万平方米。

　　该项目采取“政府-国企-村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案，然后由政府引入深业集团。深业随后对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行改造，再租给福田区政府，政府以低价的保障房形式推向市场。

　　据了解，福田区政府将以75元/平方米的价格向符合条件的企业人才出租，相比之下，附近的平均租金在100元/平方米左右。

　　2017年12月27日，深业集团副总裁董方接受21世纪经济报道记者采访时表示，采取这一模式有一些特定条件，一是29栋统建楼聚集在一起，本身就具有一定规模，改造难度较小；二是与村股份公司合作，沟通难度低于一家一户去协商；三是政府给予大力支持。

　　相比之下，万科则采用更加市场化的方式。此次开放的首栋样板楼位于龙岗区坂田街道新围仔村，这里有深圳“IT第一村”的美称，占地7.89公顷，共有226栋建筑，居民6093户。

　　改革开放初期，华为、富士康等知名企业工业园区进驻，大量外来人口在此地聚集，新围仔村的主体也在这一时期形成。

　　在早期规划时，新围仔村以宅基地作为划分单元，未预留集中空地作为社区公共活动场地，现在也面临传统城中村的尴尬：文化配套匮乏，公共设施落后，缺乏安全监控体系，并存在线路老化等公共安全和消防隐患等。

　　不同于水围村由村股份公司出面统一协商，万科直接与新围仔村村民签下租约。目前，万科在新围仔村已基本完成改造2栋楼，100余间房源。据万科方面透露，未来在该村的项目还将继续增加。

　　值得一提的是，此次新围仔村改造项目的发布，是作为正在举行的“深港城市/建筑双城双年展”外围展的一部分。此次双年展的主题恰是“城市共生”，主展场别开生面地设在深圳的城中村南头古城。

　　万科旗下专门从事城中村整治运营的子公司万村执行合伙人张海涛表示，本届深港双年展与深圳市万村发展有限公司提出的“万村模式”，共同点在于深度关注、分析和解决城中村问题。

　　除了新围仔村，万科的城中村改造项目还包括福田玉田村、坂田上雪村等。未来，万科希望将这一模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的社区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终成为全国最大的社区运营商之一。