万科深业爆改城中村 地产商瞄上深圳100万套城中村改造

　　重构租赁市场

　　根据深圳官方数据，城中村租赁住房约占总租赁住房的70%，是租赁市场最重要的供应主体之一。

　　2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》提出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。

　　为了配合鼓励租赁市场发展的政策，深圳又在2017年8月进一步提出，“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　开发商等运营机构大规模改造城中村，将带来租赁由个人散租到专业机构租赁的变化。长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道记者，有品牌保障的开发商入场，资源获取还是运营能力都相对更有优势，这也将搅动深圳的长租公寓市场格局。

　　从绝对数量来看，城中村改造并未直接增加太多租赁住房增量，但在开发商系统地完善消防配套、物业管理等环节后，或许将推动对此类住房的租赁关系认定，并进一步促进政府对租赁相关权益比如租售同权的探索。

　　董方表示，“租房者能不能同等获得学位，这需要政府的政策，不是由开发商能决定的，但我们会积极配合与支持，帮助租户申请相关事项。”

　　另一个备受关注的问题是，租金是否可能被推高。罗凤鸣认为，以前城中村对支付能力的要求相对较低，如果过快地改造，一定程度上会使深圳进入“被迫高端化”的局面。如何在产品形态上更加多样化，兼顾到低支付能力人群，这是政府、开发商需要考虑的事情。

　　在深业的水围村项目中，政府将其作为人才房项目，纳入到“十三五”30万套人才房供应体系中。董方指出，深业在这个产品系列中更多体现国企责任，基本上是保本微利。

　　而在万科的市场化改造案例中，万科相关人士告诉21世纪经济报道记者，“万科的思路是，相比改造前，在差不多的租金预算内，房间面积稍微变小，但基础配套会更好，居住品质提高。”

　　以新围仔村为例，公寓正式运营后的最低租金为每月898元，将交由万科旗下长租公寓品牌泊寓运营管理，是为泊寓华为基地店。

　　万科深莞泊寓总经理袁军说，综合整治完成后，租金不会夸张地上涨，城中村的“廉租”属性不会改变。

　　深圳房地产研究中心主任王锋也曾表示，如果租金过快上涨，政府也会像调控房地产市场一样调控租赁市场。

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