棚改货币化比例下调： 三四线房地产短期利空？

　　短期利空？

　　夏磊认为，当前，三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大，棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。

　　夏磊的判断依据是，据他们测算，2016年-2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低，房价上涨压力大：当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%，创近年新低； 2015年1月至今，58城商品住宅均价上涨49%，其中2017年1月至今上涨30%。

　　7月20日，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“据我们了解的三四线城市中，大多数城市棚改的量平均为两万到三万套，有的城市为四万到五万套，还有个别三四线城市甚至有十万套左右的量，如果城市短期内货币化安置比例比较大的话，会导致整个市场量价表现和开发环境比较活跃，会导致短期内市场的价格出现快速上涨，我们了解到全国确实有这样的案例。所以，原则上三四线城市中人口绝对量和棚改量都比较大的一些城市，市场仍然会看好，人口持续流出、棚改量也不大的城市，这类城市短期内不是那么看好。”

　　当前，决策层对于棚改货币化的态度已经非常明确。即“棚改货币化不搞一刀切，房价上涨城市推进安置房”。近期，国开行相关部门负责人接受新华社采访时也表示，2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40%。2015年至2016年，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接。

　　正是因为棚改政策的巨大作用，棚改货币化政策调整对于房地产市场多个层面预期产生了巨大影响。据统计，17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元，到7月8日时，上述概念股市值只剩2795.8亿元，蒸发259.3亿元。而在市值缩水前10房企中，9家三四线城市有项目；截至7月6日，沪深两市139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“货降实升”是个趋势，在历经数次降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低，实物化安置比例增加。当然，这并不代表货币化安置即将落幕，未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用。货币化安置的减少将直接影响到棚改区域的商品房去化节奏，对于三四线城市房价的上涨将起到一定抑制作用。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时也认为，棚改货币化安置比例降低短期来讲对于需求是一个利空影响。短期来看，全国楼市预计从下半年开始降温，明年会明显降温。“棚改货币化安置比例下滑会影响新房市场。棚改的推进依然保持着一定的力度，对于拉动GDP和房地产行业的开发投资规模不会造成太大影响，但对房价会造成影响，因为货币化安置比例下降，拆迁户到手的钱少了，会降低他们买房的需求。”

　　不过，杨红旭认为，长期走势来看，棚改政策调整对楼市影响不大，因为到2020年，基本上全国大部分地区的棚改都完成了，棚改完成之后，房屋的老化和更新就会保持一个正常的频率，比如我国的建筑一般都是二十年三十年就面临老化，按照三十年计算，也就是每年有百分之三左右的房屋是需要更新的。