贝壳研究院发布《数字化居住：2021年新居住展望》

　　中证网讯（记者 董添）12月29日，贝壳研究院发布《数字化居住：2021年新居住展望》。针对2021年，提出了七大展望，主要包括，2021年，房地产市场稳中有升，城市分化，核心城市及城市圈稳中向好。“十四五”时期我国房地产业存量深化，服务崛起。疫情加速房产互联网营销，数字化革命重塑价值链。房企从速度扩张转向稳速提质，围绕上下游产业链转型。经纪行业会更加走向合作，经纪人的数字化加速推进。长租公寓在困境中转型，重新平衡“轻”和“重”的关系。老旧小区改造蓄势待发，模式破局仍需政策引领。

　　针对2020年房地产市场，贝壳研究院指出，我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。根据贝壳研究院监测推算，全国住宅土地成交款增长25%左右，成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%，价格上涨15%左右。全国二手房交易规模达到7.3万亿，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7%左右。

　　对于2020年房地产市场保持复苏的原因，贝壳研究院指出，消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力，为此形成了巨大的改善性换房需求。全球货币流动性充裕，进入资产价格上涨的阶段，房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐，房价升温也带动土地价格上涨。

　　贝壳研究院预计，2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。

　　从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

　　预计未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质。其中，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。

　　房企发展方面，房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。在融资新规广泛适用后，债券融资境规模增速下滑，融资成本预期上升。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

　　对于未来租赁市场发展的举措，贝壳研究院建议，要坚持机构化租赁的方向不动摇，其次，逐步解决行业融资难题，加强对企业合规化经营的监管。长租企业需不断迭代商业模式，平衡“轻”和“重”的关系，注重自身的专业运营能力建设。

　　老旧小区改造方面，建议明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制，如物业管理、停车管理和便民服务设施等进行市场化运营性收费，以及社区养老服务、电梯运营等服务性收费的合规性。对于小区内低效空间资源的特许经营使用方式及使用时限，给予法律政策层面的明确保障。出台老旧小区规划配套指标体系，鼓励通过新建或改扩建等方式，将闲置空间资源改造成社区停车场、养老、托幼、医疗、助餐等公共服务设施。