集中土拍由热转冷 二手房成重庆楼市“压舱石”

　　本报记者 王丽新 见习记者 郭冀川

　　今年4月底，重庆迎来今年第一批次宅地集中出让，46宗地块成交总金额635亿元，整体溢价率43.78%，最高溢价率直逼130%，拍地热也导致五一期间各大售楼处人满为患。然而，9月底第二批次宅地集中出让却遇冷，近8成地块底价成交，最高溢价率仅0.43%。

　　一位在重庆从事地产工作的从业者告诉《证券日报》记者，今年上半年重庆土地拍卖火热，导致了房价上涨，但重庆自身的购买力并不强，房产供需矛盾并不突出，随着新的土拍规则出台，市场持续降温，购房热也迅速归于理性。

　　重庆首轮集中土拍规则较为宽松，不限地价、不限房价等，因此拍房企业参拍热度高涨。在“稳地价、稳房价、稳预期”主导下，重庆为严控地价水平，在第二次土拍中，每宗土地均设置最高限价，严控溢价率水平等。受此影响，十一期间重庆不仅未能出现“金九银十”的现象，反而部分前期上涨的楼盘，也纷纷推出打折活动。

　　在重庆九龙坡区万象城商圈一处新房售楼处，销售人员告诉记者，从总的GDP表现来看，重庆绝对是比较不错的城市，甚至成绩比成都都要好，然而人均GDP就比较低了，所以本土消费者的购买力很难支撑房价的持续上涨。由于重庆的二手房规模比较大，使得新房的价格普遍承压。“工资水平上不去，很难形成有效的房价上涨支撑力。”销售人员介绍，目前新房除了少数在城区，大多数位于城郊，主打旅游度假和康养避暑，这已经越来越成为当下重庆新房市场的主流卖点。

　　在众多一线城市中，重庆的经济发展并不是最突出的，但论到房价的稳定性，重庆却能排在前列。一方面，重庆作为直辖市、国家中心城市、网红城市，相比其他一线城市，重庆房价一直不高，作为资产沉淀考量，非常值得投资。但另一方面，相比重庆的人均收入，重庆房地产的均价已经较高，而且地产销售较为低迷。十一期间，在重庆璧山区一售楼小区，因为降价打折，遭遇了前期买房业主大闹售楼处。

　　“重庆的房价没有人们想象中那么便宜，一些中心地区的均价都在2万元以上，只是重庆因为是山城，不同地区环境差异很大，即便是紧邻的地段价差也十分明显，给很多人以‘抄底’的假象。”在重庆江北区的一个售楼处，房产销售介绍，作为当地地标的观音桥地区，相邻不远的两个小区，二手房每平方米差价接近两千元，这在均价每平方米一万多的当地二手房市场中，价格差异是十分明显的。

　　“价格高的房子是商住两用房，可以用来做生意所以更贵，价格低的房子是被几个商业主街夹着的老小区，不仅吵闹而且堵车严重。”销售人员介绍，重庆本地人有着“买新不买旧”的购房习惯，宁可买远处的新房，也不买近市中心的二手房，这就导致重庆二手房存量大，难以卖得上价，也间接导致新房售价的降低。

　　据贝壳研究院重庆分院分析，重庆尽管近三年房价增速有加快趋势，但整体而言，房价的增速时间分布上相对更为平缓，不同于直接颁布价格指导相关政策，重庆对房价的调节更多是从利率的角度进行偏市场的引导。2016年8月至2021年8月，重庆新房市场和二手房市场只在2017年和2019年有过短暂的两个波峰，而且二手房市场波峰出现的时间间隔更短一些，价格回落也更明显。

　　今年上半年，“重庆二手房存量超20万套”话题甚至登上了热搜，由于二手房源存量的持续上升，重庆多家房产中介甚至从卖方免费，变成需要向中介支付成交额1%服务费。记者走访几家重庆房产中介，除一家本地小型房产中介外，其余中介均已变为这种服务收费模式，原因就是房源成交周期越来越长，因为已经变成了买方市场，卖房者想要在中介平台上尽快售出自己的房子，需要交一部分的服务费。

　　（编辑 白宝玉）