元旦实探北京楼市：优惠力度较大 销量明显回暖

　　中国证券报记者日前对北京地区新房、二手房市场走访调研发现，2022年开年，在销售及中介的大力营销下，新房、二手房看房热情较高，有些新房楼盘直接针对看房客户推出送礼品活动。

　　从机构监测的成交数据看，由于2021年同期基数较小，2022年元旦假期销售面积同比增幅显著放大。从入市项目数量看，2022年元旦期间，北京地区有多个新项目推出，部分新项目是2021年集中供地地块。

　　新项目加速入市

　　中指研究院数据显示，2022年元旦期间，北京新建商品住宅累计成交1.28万平方米，2021年同期为0.4万平方米，同比增幅较大。新入市项目方面，有5个项目在元旦假期入市，其中2个为2021年首次集中供地项目。整体来看，由于2021年四季度以来，新房入市速度加快，2022年开年新房项目营销活动整体较为活跃。

　　“新的一年，有的任务指标，特别是北京很多限竞房，入市时间已经过去多年。公司在2021年集中供地中又入手了新的地块项目，这些项目很有可能在2022年上半年就要入市。一旦入市，现有楼盘的销售人员和销售资源都会向新楼盘倾斜，那么这些老项目去化压力会陡增。所以，有新楼盘入市的开发商通常会在入市前积极对老楼盘进行促销。”多位限竞房销售人员对中国证券报记者表示。

　　据了解，北京在售项目中还有很多是2019年的项目，由于当时项目集中入市，部分区域新房扎堆且项目同质化严重，项目整体带看转化率依然保持较低水平。随着新的一年到来，2019年的这些项目预计会在促销优惠政策驱动下，加速完成去化。

　　延续去年底优惠措施

　　中国证券报记者对大兴、房山、顺义等多个限竞房扎堆的区域进行实地走访发现，多数前期入市楼盘延续2021年年底的促销政策，新入市项目则针对新年推出1平方米免单等活动。

　　多位销售人员对中国证券报记者表示，每年年底、开年、年中、春节都是新房促销力度最大的时点，现在作为2022年开年，优惠力度还是比较有竞争力的。

　　“楼盘的优惠政策是2021年‘双十二’期间推出的，2022年开年一直延续下来。目前，楼盘对所有大户型采取立减20万元的优惠活动，清退房源的特价房比同一户型的普通房源还要便宜5%左右。”位于南四环某新房销售王红（化名）对中国证券报记者表示。

　　“2021年年底，楼盘清退房数量较多。在销售人员大力促销下，2021年年底之前用作特价房的清退房源基本被销售一空。”王红对中国证券报记者表示，“目前，清退特价房实行卖完一套再清退一套的销售政策，主要是元旦假期期间，很多前期认购客户不愿意来退房，清退难度较大。预计元旦假期过后，清退房源会有所增加。”

　　除了特价房、立减优惠外，中国证券报记者调研发现，限竞房普遍延续了2021年年底的优惠政策。

　　位于房山某限竞房项目楼盘销售人员李雷（化名）对中国证券报记者表示，“目前，限竞房有98折的团购价，预计这项优惠会延续到春节之前。但由于项目在2019年就已经入市，剩余的优质户型本身就不太多，如果要挑户型、挑楼层还要挑价格，就要及早下手。”

　　房贷发放速度预计加快

　　很多上市房企2021年年报披露时间和2022年一季报披露时间基本一致，很多开发商冲刺完2021年业绩后，对于2022年一季度业绩不敢怠慢。而从第三方披露的2021年开发商整体销售业绩数据看，百强房企平均销售目标完成率刚刚超过90%。很多房企目标完成率不高。因此，冲刺2022年一季度业绩成为房企共识。 

　　李雷对中国证券报记者表示，新的一年，各大银行针对房贷都有新的贷款额度下发，开年贷款额度预计会比较充裕。但考虑到2021年下半年很多银行对住房贷款进行了收紧，一些支行目前还积压了一些8、9月未放款的客户，可能会优先对这些客户进行放款，新入市客户的贷款发放情况还有待观察，但预计速度会比较快。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从目前来看，很多前期信贷积压较多的城市，其住房贷款发放情况已经明显缓解。2022年一季度，房地产市场有望逐渐企稳，一二线城市将会率先走出低迷。