“房宝宝”众筹买房与集资炒房的质疑

　　不承诺投资一定获益，风险自担团贷网宣称“房宝宝”项目是国内第一个房地产众筹产品。目前，该项目已开展两期别墅众筹，投资标的就是位于广东东莞市中心区的中信御园的独栋别墅。

　　具体而言，是团贷网与开发商商谈预定18套别墅，团贷网预先缴纳了诚意金，这决定了其以优惠价拿到别墅。别墅不是由团贷网来买，而是团贷网将别墅分批上线众筹，从互联网募集购房资金来购买。购买到的物业委托第三方机构来代持产权，该套物业的交易、办证、找下家、后续转售也由该公司完成。而这个第三方机构是团贷网股东控股的公司。

　　待第三方公司将别墅转手出售之后，众筹者们将按照投资份额分配售房所得。简单来说，就是众多的投资者“凑份子”买了一套千万级别的别墅，待别墅升值后出售，从而获得投资回报。

　　网站于6月17日和7月2日分别发起了两期别墅众筹。第一套别墅预含税总价达1491万元，以1000元为1份的起购门槛，碎片化为14910个份额。在项目上线的第二天，就有443人次参与，筹足了所有资金。第二期别墅总价是1800万，上线10个小时内就完成了630人次的众筹。多数购买1份、2份地小试牛刀，也有大手笔的投资者100份、500份地买入。所有资金都是这些“小屌丝”和土豪们通过网上支付到该网站平台的财付通账号里。

　　目前，第一期的别墅已经有买家明确溢价购买，第二套别墅目前也有买家在洽谈接盘，但由于未明朗，团贷网乾脆开启了协议转让模式，别墅的小股东们有的开始变现退出，也有新的投资者入场，继续游戏。

　　按照团贷网的介绍，其不会承诺对房产的处置一定会产生收益，投资者还是要自己承担风险。因此，目前看到的协议转让，不少一手投资者因为开价低，部分以1000元/份原价转让的份额，一下就被新的投资人接盘。

　　团贷网线上线下都可以销售别墅继7月2日“房宝宝”众筹完成第二套别墅以后，该网站迟迟未上线第三套别墅的众筹。谈及具体时间表，团贷网创始人、董事长兼CEO唐军告诉南都记者，由于前两套别墅仍在做转让的交易或前期洽谈环节，因此会滞缓后续别墅的上线。

　　此外，谈下的18套团购优惠价的别墅并不需要每套都上线，线下若有合适的买家，也可以介绍买家直接与中信御园成交，成为一手业主。而这种模式下，团贷网也变身“地产中介”，已开始带客看房，并帮助客户解决融资问题。

　　南都记者了解到，部分一线城市的房企也在打听“房宝宝”的消息和具体操作模式。“我们也在考虑要不要和他们(团贷网)合作，还要考虑一些细节的问题。”深圳一家知名房企的拓展部负责人告诉南都记者，事实上开发商与该网站的合作相当于是多了一个销售渠道，“在当前市场环境下，相当于找到了一个大投资客一次性拿下一批高端物业。”由于当前舆论对“房宝宝”的质疑声多在非法集资和合法性问题上，因此多数房地产业内人士也担忧，若出现问题会有所牵连至开发商。

　　在监管速度远远滞后互联网金融发展速度的今天，“房宝宝”都或多或少地面临着打法律擦边球的尴尬。对此“房宝宝”一再宣传其与非法集资有本质的区别。

　　“我们网站上也说得很明白，‘房宝宝’项目则是采用参与人自行委托购买并处分已确定的目标房产的方式，参与人自负风险、享受收益，与非法集资有本质的区别。”唐军透露，“目前团贷网平台正在筹备新三板上市，所以公司所有操作流程都会非常规范。”他表示，“房宝宝”产品已经正在筹备独立出来在北京成立公司总部，背后将有神秘大股东。这也意味着神秘的业内大咖也看好该项目前景。

　　中信御园在哪里？团贷网跟开发商什么关系？

　　中信御园是位于东莞“富人区”的别墅楼盘，核心地段、不可复制的黄旗山景观资源决定了别墅的身价，市场均价在35000元/平方米。由于“批量团购”，“房宝宝”项目的负责人李明睿向南都记者坦言，团贷网拿下的价格平均水平为市场价7折余。所以，只要有高出这个价格的买家接手，众筹投资者们就有可观的收益。

　　中信御园开发商方面并没有正面佐证该说法，中信华南(东莞)有限公司有关负责人表示，“目前阶段我们不便对外透露。”不过南都记者从可靠渠道获悉，团贷网与中信御园是通过一家中介公司牵线，简化而言仍是买卖关系，由于签合同是独立的第三方公司，所以团贷网还是“中介”，第三方公司与中信是开发商与购房者的关系。“对于中信而言，就是一次性可以卖出18套别墅，为加速回笼资金，给予一定的团购优惠是肯定的。”一位知情人士告诉南都记者。

　　从团贷网公布的楼宇认购书和商品房买卖合同来看，众筹完成的两套别墅总价为原价7.3折，未含税费价格折合单价为3万元/平方米。

　　质疑

　　1.第三方公司与团贷网关联密切不够中立？

　　众筹买房后，一个房产证上的要注明所有众筹参与者，共有数百号人共同持有吗？“房宝宝”项目主管李明睿表示，产权登记的持有人是与团贷合作的第三方公司，共同参与者与第三方公司有个委托协议，委托第三方管理公司代为持有，房屋所有权按照参与人份额比例持有。

　　南都记者了解到，目前完成的两期别墅众筹项目，第三方公司分别是东莞市浩全实业投资有限公司和东莞市汇才物业投资有限公司，两家公司与团贷网关联密切。后者与团贷网为同一法人代表唐军。在东莞红盾信息网可以查询到，第一期项目的资产管理方是东莞市浩全实业投资有限公司，其营业执照上的登记地址与团贷网位于同一栋大厦即汇成大厦504号。南都记者实地走访并无发现有浩全实业投资有限公司的门牌，而504号正是团贷网公司的办公场所。在该大厦1楼的团贷网门店，客服人员坦言，浩全实业法定代表人吴志军也是团贷网的股东。团贷网CEO唐军在接受南都记者采访时并不讳言，每一套上线众筹的别墅第三方房产托管公司为团贷网股东控股的公司，但独立经营，其依法按照协议规定内容执行委托管理职责。

　　“众筹买房”在第三方代持房产公司的非独立性、监管上的不确定性也受到了各方质疑。众筹资深业内人士、美国GoldItem Ven-ture金点投资合伙人陈晖表示，关联交易无法避免，当然最好是第三方公司为专业机构操作最佳。目前没能够看到代持人是否有对众筹的该别墅持股的文件，目前就国内的执行操作状况，很难完全避免大股东控制操盘的问题。

　　广东明冠律师事务所律师邱平旺认为，为了保证公开透明，资金应该由第三方监管，产权代持人应该是中立的第三方。另外，因为众筹的房子的特殊性，小投资者合伙和委托的协议最好是需要当面签署，而目前的协议都是在网上进行，网上电子签名是否可靠，是有待确认的。其形式要件都要符合法律的要求，才真正具有法律效力。

　　北京金诚同达(深圳)律师事务所律师文浩表示，委托代持是合同关系，代持方如果自行处置相关房产，并因第三人相信登记信息而善意取得房产，从而使得投资者只能通过合同追究代持方违约责任，或者通过侵权责任认定追究代持方侵权责任(无权处分他人财产给他人造成损失)。特别是当代持人是房产众筹组织者的关联方的时候，恶意串通及关联交易造成不公允等情形，均可能损害投资者的利益。

　　2 .众筹买房实则集资炒房？

　　在第一套别墅已经找到买主，并公布了出价1600万元(含税)购买后，投资者也可以清楚看到，众筹的第一个项目只要卖出短期内就可以套现。这种短期盈利着实让人眼红。

　　依照团贷网“房宝宝”的描述，房地产众筹是经过房产价值的变化而对投资者产生收益，更简单的理解，实际上只告诉投资人，众筹到的房子通过倒卖、转手，从而获得增值。假设如果遇到房价下行的阶段，没有买家接盘并以高溢价购买，那投资者就不产生收益。这种的众筹目的性，让众多业内人士、投资者看到了“房宝宝”实质为“炒房”的概念。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理、广州房协专委会委员韩世同表示，这样的“买卖”实际上是一种无门槛的投机，能不能赚钱靠的是运气。“在楼市下行环境下炒别墅不一定稳赚的。别墅需求者小众，溢价空间也不大。”国内一家大型房企的政策研究部门负责人、美国特许金融分析师许嘉伟分析，“现在中国房地产市场在下行，有可能只是短期调整，如是拐点的话就会下探很深了，那么房子卖不出去，众筹人变现不了，转让份额也只能折价转让。本来投资房产就有这种风险，这跟自己炒房子是一样的。”许嘉伟分析，作为一种低门槛的炒房工具出现，给了更多平民百姓炒房的可能性，既然是投资性产品，就要接受涨和跌。“但是跟自己炒房又不一样，因为这里面没有杠杆，大家众筹1800玩买房是一次性付款的，而自己炒房可以贷款，房价涨了的话，有杠杆的可以赚得更多“房宝宝”就没有杠杆的能力了。

　　3 .以投票人数决定房产处置公平否？

　　“房宝宝”的游戏规则规定，该房产最长持有期限共同约定不得超过3年，中途按照网站代理寻找到买家并实时更新价格，参与众筹者投票决定是否卖出获得投资收益，参与众筹者投票超过51%即为通过，反之亦然。

　　51%指的是参与众筹者的实际账户数。以第一套众筹的别墅项目为例，22个小时内共有443人次，而实际为287个ID账号参与，也就是说投票者为287个用户。

　　房地产业内人士质疑，每个账户仅为人数的规则，很可能这部分人的众筹额度占比很小，会产生“小股东”话事的局面。美国GoldItem Venture金点投资合伙人陈晖表示，目前没有看到代持人占的比例的文件，目前就国内的执行操作状况很难完全避免股东控制操盘的问题。

　　按照唐军的说法，其不希望“房宝宝”成为一个资本游戏，成为大户捆绑小户的工具，在这里，无论是参与1000元的小户还是参与100万的大户，都是平等的，他们对房子的处置都有一样的话语权，而与众筹额度无关。

　　广东卓建律师事务所律师、合伙人，担保融资部负责人金振朝分析，以投票人数作为游戏规则或为权宜之计。“可能是为了避免投票系统过于复杂，按享有权益比例投票可能更为合理，但绝对的公平合理也是难以做到的。”

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