我是如何参与炒房的

　　基金君看到了一篇FT中文网刊登了一篇专栏，作者是深圳的地产投资从业人员，讲述了他是如何参与“炒房”的，可以说，网上段子手说得那些个手段，在这个面前都不值一提。先给大家看看。

　　我是一名地产投资从业者。具体讲，就是用PE的方式和国内地产商合作，从看地、拿地、建造、营销，直到退出。这个行业听起来高大上，但其实仅是国内地产业务链条上的一环，享受了地产业高速增长的风口，至今仍在天上飘。

　　身为从业者的我被亲朋好友咨询最多的就是如何看待房价、何时买楼，以及买怎样的楼。这几天，电视上的“日光盘”消息又刺激了他们，我的电话在这个属于微信的时代，再次密集地响动起来。他们已经没有耐心和我在微信里慢慢聊了。

　　作为从业者，我们接触到的地产业数据浩如烟海，无论是国家这个宏观面的，还是1线城市、1.5线城市这个中观面的，甚至是标杆房企、房企新秀这个微观面的，想把它们随时拎出来，整理成一个逻辑基本严密、情节足够动人的资本故事，并不是难事。只是，从业久了，对这种说服别人、感动自己的“讲故事”，不免厌倦。

　　为什么厌倦？是因为中国内地的地产说到底是个非常本地化的产业，即虽然土地产权年限、土地权证办理程序、上市销售与流转的法定程序等是一样的，但各地能够影响销售这个最重要环节的土政策却千差万别。比如，各地的新房可以开始预售的充分条件非常不同，有些地方只要建筑主体出地面即可，有些地方则必须封顶；各地对待小区配套停车位的产权处置非常不同，有些地方可以交割、个人所有并办理相关权证，有些地方则完全不可以。仅从这几个小例子就可以看出，想准确预测全国或者一个大区域的房价，是很难的。

　　也是从这个意义上，我对中央政府调控房价的政策并不关心。有些人会说，中央政府无论是调整首付比例，还是调整银行信贷，影响都是巨大而全面的。我对此的看法是，一个影响巨大而全面的政策很快就会转化为一个背景性的条件，就像产权是70年一样；真正影响房价走势和购房者决策的变量仍然都是本地的购房相关政策。

　　就预测房价这档子事而言，最具讽刺意味的是，事后来看，预测房价其实并不难，就是“涨”，中国房地产居然单边上涨，并持续了这么多年。因此，对很多同业好友来说，他们都懒得去做预测了，甚至瞧不起那些整天议论房价的同行名嘴。

　　从业这么久，不厌倦乃至有乐趣的事倒是有一件，那就是看楼。行内话叫踩盘。踩盘是观察行业最接地气的方式了。截至目前，对于深圳的新盘，本人几乎每个都看过，从营销造势开始，到各类现场营销，再到参观样板房、蹲点销售大厅，乃至研究户型园林、内部装饰，作为地产投资从业者，“我尽力了”。

　　尽力而为，总有回报。踩盘久了，难免心动，自己也加入了炒房军团，与中小企业主、官员太太、银行资深客户经理、信托资深理财经理、地产公司中高层等各色炒房者切磋交流，共进共退，一度对深圳乃至北京、上海小有名声的楼盘如数家珍。

　　为什么要炒房？答案只有一个，资产荒。没有房的人买房，是为了安居然后乐业，这个很容易理解。但这些年和我聊房价最多的，是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然，其中也不乏在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的标准中产阶级。

　　所以，我的看法是，无论是这几天的北京、上海、广州市场，还是去年的深圳市场，都是在抢资产，涨价速度越快，说明争抢的气氛越浓烈。

　　昨天开始，微信里开始流传炒房军团的各种玩法，段子手的注意力从股市挪到了房市。我也听了一些，不觉莞尔。一方面，段子手披露的多是陈旧的手段，真正大咖的炒房者已经在尝试更刺激的玩法，并不断攻城略地；另一方面，也暴露了靠着这些段子添粉加V的网红们的无知，抑或揣着明白装糊涂。

　　接着，我会冷笑一声，原因是，在深圳，这种炒房的方法在去年就悄然兴起了，本人还“有幸”参与了一次。

　　去年10月，深圳后海新开了一个业界瞩目的豪宅项目，主打广告语是：“这里能接收到深圳第一缕阳光。” 这不是文艺青年式的矫情，因为这个房子肯定不是造给文艺青年的；而是说明了深圳独特的山海资源。

　　我通过朋友去踩了这个豪宅。置身其中，所能感受的不仅是第一缕阳光带来的刺激：交通极其便利却一点都不吵闹，一览无余的一湾海水就像私家花园，样板间奢华大气而又不土豪……在屏息观赏了近一个小时后，看了看报价单，我最喜欢的那套接近3000万元人民币，而总价最低的也要2100万。摸摸口袋，想想心率，我红着脸走人了。我承认，有一刻，我担心这个盘会滞销。

　　但是，我很快就发现自己太缺乏想象力。这个盘在一个普通的日子开了盘，不到15分钟，近百套房源销售一空。掐指一算，销售团队应该毕其功于一役，完成了全年任务指标。

　　以从业者的身份，我从内部了解到的购房者信息更是让我大吃一惊：很多购房者不是顶尖收入阶层，而是名副其实的炒房者。

　　正如这几天流传的段子所说，这些购房者自己并没有多少真金白银，而是四处借钱来买这个房子。售房现场就有以激进著称的某股份制银行坐阵放款；出门不远，就有西装革履的销售人员给你提供融资方案；再一问同行，加入这场激战的，还有P2P、小贷公司、消费金融公司、地下钱庄、与开发商关联的金融公司，以及一些类似同乡会这样的高利贷机构。据本人估算，信用状况良好的话，2100万那套，只需要自有200万资金即可入场。

　　我的上述描述和判断，意图并非唱多或唱衰房价。只是想以业内人士和个人炒房者的双重身份说明目前的抢资产风潮之疯狂程度，以及一个最简单不过的道理：购房者最重要的第一步就是实地走访。

　　房价高吗？说实话，高。而且，这种高已经令很多老资格的从业者感到一丝恐慌，因为高房价透支了未来的增长空间，就像挖煤，前人把后人的稀缺资源耗尽了。

　　但是，从业者都明白，1线城市甚至1.5线城市，进阶有房一族的门已关闭，任凭再高学历再高收入，也只配为先知者埋单了，先知在暴涨前已疯狂入手，而无知者将继续无畏。

　　现在是入市的时机吗？我的回答是，任何时候，要坚持自己的独立思考和判断。你需要时常追问自己的是两个问题：第一，如果还没有房，你能否一直憋着不买？第二，如果你有房又有点钱，除了买房，还能做什么像样的投资？回答这两个问题，很多时候与房价上涨并没有直接关系。

　　我相信，对当前局势最关心的读者中，相当数量是在问自己第二个问题：手里拿着一或两套房，以及数量上非常尴尬的存款，跃跃欲试又望房兴叹，承受着一种不被人理解的煎熬。

　　我给不了答案，只能对大环境做两个非常有信心的预判。第一，但凡在国人心目中属于热点城市的房价，都难言下跌，除非读者诸君准备让自己现有的财富、未来的努力化为乌有；第二，就政府所能使用的地产调控手段而言，政府想通过一招调整就实现稳定经济基本面与照顾民生的双重目标，几乎是不可能的。

　　请大家注意看，里面那一段

　　“这些购房者自己并没有多少真金白银，而是四处借钱来买这个房子。售房现场就有以激进著称的某股份制银行坐阵放款；出门不远，就有西装革履的销售人员给你提供融资方案；再一问同行，加入这场激战的，还有P2P、小贷公司、消费金融公司、地下钱庄、与开发商关联的金融公司，以及一些类似同乡会这样的高利贷机构。据本人估算，信用状况良好的话，2100万那套，只需要自有200万资金即可入场。”

　　而就在刚刚，新华社也发了一篇调查新闻，指出杠杆资金是深圳楼市火爆的推手之一！难得FT中文网跟新华社老师有共鸣。。。。

　　新华社老师是这么讲的

　　除政策利好外，借助金融杠杆入市的投机行为也是导致深圳楼市火爆的推手之一。“一定要警惕出现‘杠杆上楼市’。”

　　上述文章背后，是深圳房价从去年4月以来持续领涨全国的事实，且2月刷新历史最高记录。深圳市规划和国土资源委员会1日发布楼市数据：深圳新房成交均价再创新高，达每平米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。

　　作为人才聚集的一线城市，尽管深圳房地产市场在短期和中长期都存在供应不足、需求旺盛的供需矛盾，但上述新华社文章援引深圳市房地产研究中心主任王峰的话称，这一长期存在的矛盾不足以支撑房价短期快速上涨，此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。

　　文章总结了深圳楼市加杠杆现象：

　　贷款杠杆——

　　人民银行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

　　众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品——

　　2015年以来，深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

　　以互联网金融为背景的搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。

　　还有拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。

　　记者研读拼房网的“众筹暨委托合同”发现，这是一种在发起人资金不足的情况下，通过众筹的方式凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费。以此前成功募集的一个学位房为例，合同约定将在该房产购房手续完成之日起第11个月开始出售，出售收益按出资比例分配。据悉，目前该平台已经进行了9套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77%。

　　文章还指出，深圳楼市量价齐升背后的重要推手之一是投机需求：

　　据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10%涨至目前的25%。深圳楼市炒房者众多，与深圳限购政策相对宽松不无关系，一些炒房者通过“假离婚”“养房票”等行为规避限购政策。

　　在昨日发表的评论文章中，新华社提及，房价飙涨使得大量投资客返场，深圳楼市中的投资客比例已超30％。“某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市……这些因素带来的房价飞涨显然是非理性的。”

　　新华社就上述现象潜藏的风险发出警示，称首付贷和众筹购房突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭贷款政策规定，同时加重了购房人的偿债负担。一旦房价下行，这类投资者因出资额很低，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险。

　　文章援引王峰的话给出建议：

　　当前最立竿见影的措施，就是金融部门快速地行动起来，从管控风险的角度，实行差别化信贷政策，适度收紧信贷，防止过度利用金融杠杆炒房。

　　深圳在一线城市中限购条件最为宽松，可考虑进一步收紧限购，起码要与其他一线城市保持一致。

　　此外，文章还援引人行深圳中心支行的表态称，对P2P及小额贷款公司主管部门应作出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。

　　新华社提及，从深圳市规划和国土资源委员会了解到，目前，深圳房地产市场调控政策正在研究中。

　　房价在未来是跌还是继续涨，我们拭目以待。。。。