公募REITs知多少

　　在 “十四五”规划和2035年远景目标纲要中，明确提出了“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。关心国家大事的投资者江小妹来到投服中心咨询小钟老师。

　　江小妹：小钟老师，“十四五”规划中提到的REITs是什么呀？

　　小钟老师：你很关注时事新闻呀。这个REITs全称是Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。20世纪60年代，公募REITs在美国推出，至今已有澳大利亚、日本、新加坡40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。2020年4月24日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

　　江小妹：小钟老师，公募REITs和普通公募基金有什么区别么？

　　小钟老师：公募REITs作为一类特殊基金品种，其产品定义、参与主体资质与职责、基金份额发售等细节与普通基金差异较大。

　　江小妹：我比较关注个人投资者的认购方式和产品定义，您具体讲讲吧。

　　小钟老师：与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。证监会出台的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》对公募REITs的产品结构有明确的规定：（一）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；（二）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；（三）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；（四）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　江小妹：哦，我大概知道公募REITs是什么了。

　　小钟老师：沪深交易所也发布公募REITs相关配套业务规则，包括公募REITs业务办法、发售指引和审核关注事项指引。其中，《业务办法》主要对上市审核、发售、交易、收购及信息披露等业务全流程进行规范。《审核关注事项》主要对审核关注事项及要点进行说明，明确申请条件和标准。《发售业务指引》主要对发行询价、定价、配售等事项进行规范。感兴趣的话，你也可以深入研究一下。

　　江小妹：好的，谢谢小钟老师的耐心解答。