平安证券-地产行业动态跟踪报告

　　研究报告内容摘要：

　　事项：

　　国家统计局公布2018  年全国房地产开发投资及销售数据，全年房地产开发投资额同比增长9.5%，新开工同比增长17.2%；商品房销售面积同比增长1.3%，销售额同比增长12.2%。

　　平安观点：

　　投资同比增长9.5%，2019  年料将逐步回落。2018  年全国房地产投资同比增长9.5%，较前11  月回落0.2  个百分点；12  月单月投资同比增长8.2%，较11  月回落1.1  个百分点。我们认为投资短期维持高位一方面因土地购置费依旧为强支撑，另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升，受高开工及低竣工增速影响，全年施工面积增速环比扩大0.5  个百分点至5.2%。展望2019  年，土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度微降，预计地产投资增速将回落至0%-5%。

　　推盘加大带动单月销售增速反弹，一二线好于三四线。2018  年全国商品房销售面积同比增长1.3%，销售额同比增长12.2%，增速较前11月下降0.1  个和上升0.1  个百分点。受益于房企年末冲业绩加大推盘，12  月单月销售面积同比增长0.9%、销售额同比增长12.3%，增速环比上升6  个和3.5  个百分点。单月销售均价8879  元/平，环比升1.1%，连续两月上涨，我们认为主要因一二线推盘增加及三四线持续降温所致。展望2019  年，观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整，而三四线将步入调整通道，预计2019  年全国销售面积同比降6.9%。

　　新开工维持高位，2019  前高后低。2018  年全国新开工同比增长17.2%，较前11  月上升0.4  个百分点；12  月单月增速为20.5%，较11  月下降1.2  个百分点。预计新开工短期仍将保持较高增速，主要因：1）三四线楼市中期向下背景下，当前为布局三四线房企最后脱逃机会，预计短期三四线新开工仍将延续积极；2）按当前销售水平，全国住宅库存仅0.3  年，处近年最低水平，住宅新开工将为全国商品房开工提供一定支撑。2018  年下半年以来楼市持续降温，库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端，预计2019  年新开工增速前高后低，全年同比微降。

　　土地市场持续降温，竣工降幅收窄。由于楼市降温及资金端偏紧，房企拿地投资有所放缓，2018  年全国土地购置面积同比增长14.2%，土地成交价款同比增长18%，较前11  月回落0.1  个和2.2  个百分点；百城12  月土地成交建面同比下降23.7%，成交溢价率较11  月下降0.6  个百分点至6.9%。2018  年竣工面积同比下降7.8%，降幅收窄4.5  个百分点，资金偏紧背景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限，考虑到2015-2018  年期房销售明显回升，预计2019  年竣工有望回升。

　　整体资金面偏紧，按揭利率回落。2018  年房企整体到位资金16.6  万亿，同比增长6.4%，增速较前11  月回落1.2  个百分点。其中定金及预收款同比增长13.8%，环比下降1.9  个百分点，增速仍处相对高位；国内贷款同比下降4.9%，降幅较前11  月扩大1.2  个百分点；个人按揭贷款同比下降0.8%，降幅环比收窄0.1  个百分点。12  月全国首套房利率达5.68%，自2017年以来首次下降，多次降准背景下，预计后续首套房利率将持续改善。

　　投资建议：展望2019  年，行业基本面料将下行，需求透支、三四线楼市降温致销售增速承压；土拍降温叠加新开工增速回落、施工强度降低将导致投资增速高位回落。尽管基本面下行，但板块估值已处历史低位，且从前三轮周期底部来看，行业触底过程中板块均存在反弹，我们看好19  年地产板块整体表现，全年机会在于政策与基本面的博弈，以防守反击为主。上半年整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；下半年随政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放，可博弈基本面复苏的反弹，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等。

　　风险提示：1）2019  年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。