东方证券:建议“买入”新城控股
研究报告内容摘要：
核心观点
业绩再超预期，接近此前预告上限值。2018年公司实现营业收入541.3亿元，同比增长33.6%，实现归属于母公司净利润104.9亿元，同比增长74.0%。此前公司预告2018年业绩区间为90-105亿元，最终业绩略超市场预期。利润增长大幅高于营收增长，主要得益于公司毛利率的持续提升、吾悦广场带来的公允价值变动收益增加和参股项目带来投资收益增长这三大因素。
财务指标全面向好，净负债率大幅下降。2018年底公司净负债率大幅下降至35.3%，远低于行业平均水平。在手现金454.1亿元，同比增长107%。短期负债为130.2亿元，较2017年底仅增加0.7亿元，短期负债覆盖比例大幅提升至3.5倍，短期偿债能力大幅提升。
销售增速领先全行业，随行就市调整投资策略。2018年公司房地产合同销售额达2211.0亿元，同比增长75%，位列全国房企第8位。截至2018年年底公司已销售未结算资源对应的合同负债达到1182.3亿元，较2017年年底增长133%。2018年公司根据市场情况调整投资策略，全年拿地164幅，对应建面4773万方，投资强度下降至35%，楼面地价继续下行，2018年新增土储的平均楼面地价进一步下降至2330元/平。
商业板块全面发力，物业租金收入进入收获期。2018年公司共计新开业19座吾悦广场，且开业出租率均接近100%。
截止至2018年底，公司已累计开业42座吾悦广场，平均出租率98.8%，全年实现租金及管理费收入21.2亿元，同比增长107%，租金收入已连续2年录得超过100%的增速，截止至2018年底公司已实现80个城市和96个商业综合体的布局和储备。
财务预测与投资建议
维持买入评级，上调目标价至42.49元（原目标价为34.40元）。我们预测2019-2021年公司EPS为6.07/8.01/9.71元（原预测为2019-2020年5.83/7.98元）。可比公司2019年PE估值为7X，我们给予公司2019年PE倍数7X，对应目标价42.49元。
风险提示
房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
