地产债：融资春天料已过去
过去一年，房地产企业可谓“手到钱来”，行业重回融资的“黄金时代”，也尽情享受着“量价齐升”带来的火爆光景。与此同时，受益于融资环境相对良好、行业基本面改善、违约风险较小等，地产债的供需两旺格局得以持续，高等级地产债更成为年内投资首选，驱动收益率和利差大幅下行。
而在经历房价新一轮上涨后，监管层罕见提及“抑制资产泡沫”，且诸多地区房地产调控措施相继落地，房地产行业融资环境会否转紧也成为市场关注的焦点。分析人士指出，为抑制资产泡沫、避免楼市过热风险，政策层面已相继出台的多份调控措施，无疑“剑指”房企融资渠道监管，预计下半年房地产债的发行融资也将面临边际收缩。后续来看，随着房企加速分化，部分中小房企未来面临的融资难度料将上升，一些企业的信用风险也存在阶段性上升的可能性，未来地产行业企业间的利差将走向进一步分化。
地产债供需两旺
2015年以来，在宽松的货币环境下，随着降低首付比、落实公积金异地贷款、调整房地产交易环节中税收等利好政策不断出台，大量资金持续流入楼市，国内房地产市场迅速升温，地王纪录频频被刷新、房价节节攀升、交易量迅猛增长等现象屡现。
在高价抢地、销售火爆的背景下，房企似乎重新回到了“不差钱”的时代。据中债资信数据，2015年下半年至2016年上半年末，房企通过发行公司债募集资金合计约8789亿元，宽松的发行条件也导致发债房企资质参差不齐，仅发行公司债就有753只，大量的资金涌入房地产市场，推动房企融资环境达到历史上最好阶段。
而在信用风险加剧的背景下，受益于融资条件放松、行业景气度回升、违约风险相对较小等因素，地产债备受市场追捧，高等级地产债更成为投资首选，驱动收益率和利差下行。
从今年一级市场的表现来看，Wind数据显示，今年1-7月，房地产业发债886只，发债总额8016.89亿元，超过2015全年发行规模6751.73亿元，是去年同期发债总额1934.73亿元的4倍多。8月以来，房地产行业又发行了47只债券，总发行量为310.76亿元，净融资额为264.38亿元。
在供给放量的同时，地产企业融资成本明显下行，地产债票面利率不断走低。据长江证券统计数据，从平均值来看，已从2015年1月的6.45%下降至2016年2月最低时的4.13%；从最低值来看，票面利率低至保利地产5年期公司债的2.95%和华侨城5年期公司债的2.98%。
此外，2015年以来地产行业利差整体经历一波下行，高等级下行最为明显。兴业证券指出，目前AAA级地产中票利差相比2015年初时下行32BP，AAA级地产公司债利差相比2015年8月初亦下行33BP。AA级地产中票利差相比2015年初时也下行14BP。
